Wiele osób na sam dźwięk słowa „komornik” się wzdryga. Niestety komornicy nie są pozytywnie kojarzeni i z reguły chcemy omijać ich szerokim łukiem.

Jak kupić nieruchomość od komornika i nie wtopić-Natomiast jak chcesz budować swój portfel nieruchomości to warto czasem jednak zajrzeć do komornika i zobaczyć co u niego słychać. Czy pojawiło się coś nowego na aukcji? A może po prostu zacząć z nim budować relacje.

Komornicy mają dostęp do ofert z rynku po znacznie zaniżonej cenie, które mogą być potencjalnie dobrym kąskiem, ale też kryją się tam różne pułapki.

O tym jakich błędów należy unikać i jak wygląda Licytacja Komornicza od kuchni opowie bardzo doświadczony inwestor Rafał Ziomek.

Rafał nabył i odsprzedał z zyskiem już kilkadziesiąt nieruchomości w tym ok połowę nabył właśnie z aukcji komorniczej. Wszystkiego uczył się na własnych błędach, a dziś dzieli się całą swoją wiedzą po to byś nie musiał/a wyważać drzwi otwartych na oścież.

 

Do tego odcinka sporządziłam skrypt w punktach z najważniejszymi informacjami. To są takie notatki, których nie musisz już sam/a robić. Wystarczy, że wejdziesz na stronę www.ruszamynieruchomosci.pl i w okienku pobierz skrypty wpiszesz swój adres email, a ja Tobie prześle link do ściągnięcia pdf.

Zapraszam do wysłuchania mojej rozmowy z Rafałem.

Music by audionautix.com

TRANSKRYPT ROZMOWY

Cześć, witam Cię bardzo serdecznie w kolejnym odcinku podcastu „Ruszamy nieruchomości”. Nazywam się Marta Baczewska-Golik i na łamach tego podcastu pomagam osobom zainteresowanym tematyką nieruchomości zrozumieć pewne mechanizmy i prawa rządzące tym rynkiem. Jeżeli podobnie jak ja uważasz, że najlepiej zdobywać wiedzę od praktyków, a nie teoretyków, to ten podcast jest dla Ciebie. I miej pewność, że wszystkie przeprowadzone tu wywiady są z ludźmi, którzy wiedzę zdobywali poprzez własne doświadczenie.

Cześć, witam Cię serdecznie! Szesnasty odcinek „Ruszamy nieruchomości”. Muszę przyznać, że spowodował we mnie pewnego rodzaju rozterkę, bo publikuję go z dosyć dużym opóźnieniem, pomimo że jest od dawna gotowy. Najzwyczajniej w świecie mój perfekcjonizm nie pozwalał mi zrobić tego wcześniej i muszę przyznać, że toczyłam ze sobą wewnętrzną walkę, ponieważ wywiad jest absolutnie genialny. Mój gość dzieli się otwarcie, bez ogródek całym swoim doświadczeniem, jakie zdobył, kupując kilkadziesiąt nieruchomości z aukcji komorniczych, a ja to wszystko przetrzymywałam trochę samolubnie, bo niestety technologia zawiodła i nagranie jest gorszej jakości niż to, do których jesteście przyzwyczajeni.

Próbowaliśmy z Rafałem jeszcze raz to nagrać, ale jakoś nie składało się, pomimo kilku podjętych prób. Dlatego postanowiłam zapytać się Was, czy jesteście w stanie przymknąć oko na jakość dźwięku w zamian za naprawdę dobrą merytorykę, i bardzo dziękuję wszystkim osobom, które zaangażowały się w odpowiedzi pod moim postem na Facebooku oraz tym, które przesłuchały próbkę i zachęciły mnie do publikacji. Dziękuję Wam, bo bez Waszych opinii i zachęt wywiad pewnie wylądowałby gdzieś na moim twardym dysku, a myślę, że to by była dosyć duża strata. Swoją drogą ciekawe, ile takich dobrych tematów ląduje u kogoś w teczce, bo nie są perfekcyjne. Ktoś kiedyś powiedział, że perfekcjonizm jest mordercą wielu genialnych pomysłów, i chyba miał rację.

OK, do rzeczy. Ci, co czytali opis do tego odcinka, już wiedzą, czego się spodziewać. Jak ja to mówię: dzisiaj samo mięcho. Konkretne wskazówki, praktyczne rady, jak nabyć nieruchomość od komornika i zrobić na tym dobry interes. Podkreślam: dobry interes. Co więcej, z tego odcinka przygotuję skrypt w formie PDF-u do pobrania. Będziesz mieć taką ściągę w punktach: co należy zrobić krok po kroku, jak się przygotować do aukcji, na co uważać i – co najważniejsze – jakich błędów unikać.

Zachęcam do pobrania skryptu i zapisania się na listę mailingową, bo ci, którzy już to zrobili, wiedzą, że nie spamuję, a jak piszę, to tylko wtedy, kiedy rzeczywiście coś wartościowego pojawia się na moim blogu Ruszamy Nieruchomości. Jak raz się zapiszesz, to będziesz mieć już dostęp do pozostałych skryptów odcinków, dlatego gorąco polecam. Te skrypty robię po to, aby ułatwić Ci życie, bo wiem, że podcastów się słucha zazwyczaj w międzyczasie i nie ma jak zapisać ważnych informacji, które mają to do siebie, że po jakimś czasie potrafią się ulotnić.

Dlatego jeżeli uznasz ten wywiad i wiedzę, którą podzielił się Rafał, za godną uwagi, to prześlij, proszę, link do tego podcastu ludziom, którym według Ciebie taka wiedza się przyda. Sam się zapisz na listę mailingową i pobierz notatki do tego odcinka, żeby te ważne informacje gdzieś nie uleciały. Cóż mogę więcej dodać? Nie trzymaj tego tylko dla siebie, po prostu podaj dalej info.

OK, to teraz czas na konkrety i zapraszam do wysłuchania wywiadu z Rafałem.

Cześć, Rafał! Witam cię bardzo serdecznie.

Cześć, Marto! Witam cię również.

To już nasza trzecia próba nagrania. Bardzo dziękuję ci, że zgodziłeś się poświęcić i wygospodarować swój czas na spotkanie ze mną na Skypie, bo nie jest łatwo.

Ja również się cieszę.

Dzisiaj mamy taki „twardy” temat, bo będziemy rozmawiać o aukcjach komorniczych, ale wiem, że jesteśmy świeżo w trakcie Euro. Wiem, że wróciłeś z Francji. Opowiedz, jak było?

Rewelacyjnie. Przede wszystkim był superklimat na meczu Polska – Irlandia Północna. Ciepło, dwadzieścia parę stopni, bardzo dużo Polaków. No rewelacyjnie. Niezapomniane przeżycie.

A wiesz, że byłeś na pasku w TVN?

Oczywiście, że wiem. Daniel zaraz w tej samej chwili przesłał mi zdjęcie.

Czynność internautów po prostu niesamowita. Ale to było naprawdę takie fajne. Nagle patrzę: O, Rafał!

A miałaś akurat włączony TVN24?

Nie, ale widziałam to zdjęcie, jak śmigało po internecie. Załapałeś się na pasek TVN, a nawet na pełen ekran!

Miałem potem możliwość udzielenia wywiadu, ale stwierdziłem: „Dobra, starczy tej sławy”.

To mówisz, że wrażenia niesamowite. A dużo Polaków było?

Bardzo dużo. Miałem wrażenie, że na meczu z Niemcami, w Paryżu, było zdecydowanie więcej kibiców z Polski niż z Niemiec. Z Irlandią było chyba podobnie.

Różnie to bywa z naszą drużyną, ale kibice są wierni.

Było bardzo dobrze moim zdaniem, i w jednym, i w drugim meczu. W żadnym wypadku nie mamy na co narzekać. Z perspektywy trybun, na żywo, obydwa mecze wyglądały bardzo dobrze. Myślę, że nasi się zaprezentowali bardzo dobrze. Oby tak dalej.

Oby tak dalej. Trzymamy kciuki. Rafał, powoli z piłki nożnej będziemy przechodzić do naszego głównego tematu, czyli do tego, jak nabyć nieruchomość z aukcji komorniczej. Natomiast zanim rozłożymy sobie na czynniki pierwsze cały proces zakupu, czy mógłbyś w kilku zdaniach powiedzieć naszym słuchać coś o sobie: co robisz, czym się zajmujesz i jak to się stało, że zacząłeś inwestować w nieruchomości i m.in. poprzez aukcje komornicze nabywać nieruchomości?

Cała przygoda zaczęła się w 2007 r. Był to czas, kiedy urodził się mój syn, i to był taki motor napędowy, że chciałbym coś zrobić. Nie tylko żyć z pensji, ale też zainwestować w nieruchomości. Zaczęło się na początku od przetargu z urzędu miasta, na którym kupiłem swoje pierwsze mieszkanie. Następnie wyremontowałem je i po kilku miesiącach okazało się, że sprzedałem je z ponad 100-proc. zyskiem. To był taki znak: „OK, to jest chyba to, co powinienem dalej robić”.

Od tego czasu zakupiłem, wyremontowałem, zrewitalizowałem kilkadziesiąt nieruchomości. Licytacje komornicze przyszły nieco później, bodajże w 2009, 2010 r. Wynikało to z faktu, że na innych przetargach z urzędów miast czy spółdzielni mieszkaniowych było coraz więcej osób i zainteresowałem się licytacjami komorniczymi, żeby w ten sposób nabywać nieruchomości taniej. I chyba w 2010 r. kupiłem pierwsze mieszkanie na aukcji komorniczej. Od tego czasu tych zakupów było już kilkanaście albo kilkadziesiąt. Główne moje zajęcie to jest właśnie inwestowanie w nieruchomości, rewitalizacja mieszkań, budynków. Tam gdzie jest ruina, ja widzę potencjał. Tam gdzie jest zniszczone mieszkanie, widzę możliwość zarobienia pieniędzy i zrobienia czegoś naprawdę fajnego.

Jasne. Na tym chyba w ogóle polega biznes, żeby zobaczyć okazję tam, gdzie inni jej nie widzą.

Tak. Nawet pamiętam, jak przed kilkoma dniami jechałem samochodem w okolicy Warszawy i zwróciłem uwagę na starego garbusa, który stał po lewej stronie, zaraz za nim był budynek, i stwierdziłem: „Kurde, już wiem, co mógłbym z tego zrobić. Już wiem, gdzie tutaj mógłbym zarobić pieniądze”. Tak że mam już chyba w tej chwili taki radar, że w momencie kiedy widzę jakąś starą kamienicę czy budynek, jest to dla mnie sygnał, że coś fajnego można z tym zrobić. Nawet dzisiaj na spacerze takie stare budynki widziałem. Tak że coś takiego mam. To nie musi być licytacja komornicza, to może być nieruchomość, która jest w naszej najbliżej okolicy, jej właścicielem może być Twój sąsiad, osoba, która wcale nie mieszka daleko od Ciebie.

Rafał, kilkadziesiąt nieruchomości to jest już kawałek doświadczenia. Jaki procent z tego był nabyty w drodze przetargów lub aukcji komorniczych?

Nie liczyłem tego nigdy, ale myślę, że około połowy transakcji.

Domyślam się, że na bazie takiego doświadczenia masz w głowie przerobiony bardzo dobrze cały proceder i pewnie zrodził się jakiś schemat działań, które podejmujesz, jeżeli chcesz nabyć w ten sposób nieruchomość. Czy mógłbyś opowiedzieć o poszczególnych etapach: jak to wygląda, od czego zacząć i jakie są poszczególne elementy takiego zakupu?

Pierwszym krokiem jest wizyta na stronie internetowej www.komornik.pl. Tam znajdują się wszystkie ogłoszenia o licytacjach komorniczych z całej Polski. Każde ogłoszenie musi być obwieszczone na tej stronie internetowej, jak również w gazecie ogólnopolskiej. Myślę, że warto od tego zacząć.

Następnym krokiem jest porównanie ceny z ogłoszenia, które znaleźliśmy na tym portalu, z cenami w naszej okolicy. Musimy sprawdzić, czy aby na pewno cena wyjściowa, która jest ceną licytacyjną, jest dużo niższa niż cena porównywalnych mieszkań w okolicy.

A co to znaczy „dużo niższa”?

Przykładowo, jeżeli mamy mieszkanie oszacowane na 100 tys. zł, w pierwszej licytacji cena wyjściowa to będzie 75% tej kwoty, czyli 75 tys. zł. Jeżeli mieszkanie nie sprzeda się w pierwszej licytacji, to mamy drugą licytację, w które cena wynosi 66% wartości oszacowania. Natomiast bardzo często operaty szacunkowe są wykonywane rok czy też półtora roku do tyłu i wtedy może się okazać, że cena oszacowania nie jest adekwatna do obecnej ceny rynkowej mieszkania, co oznacza, że cena, jaką rzeczoznawca oszacował półtora roku temu, nie jest aktualna na dzień dzisiejszy. Bardzo często zdarzały się przypadki, że licytacja komornicza kończyła się na dużo wyższej cenie zakupu, aniżeli można było znaleźć taką ofertę na stronie typu otodom.pl, gratka.pl.

Czyli licytacja nie zawsze znaczy okazję?

Nie, nie zawsze. Powiem więcej nawet: na licytacjach wchodzą w grę bardzo często emocje – ludzie, mówiąc kolokwialnie, podpalają się i to jest prosta droga do tego, żeby kupić nieruchomość dużo drożej niż cena rynkowa.

To faktycznie trzeba być czujnym, bo nie dość tego, że można kupić drożej, to jeszcze często wiąże się to z jakimiś wyzwaniami pod tytułem „lokatorzy”, więc niekoniecznie może być to okazja.

OK, to pierwszy krok: wchodzimy na stronę www.komornik.pl, przyglądamy się ofertom, jakie na tej stronie zamieszczają komornicy. Komornicy mają obowiązek obwieszczania tam ogłoszeń, więc na pewno wszystko tam znajdziemy, i przyglądamy się cenie. Badamy, jaka jest cena wyjściowa na rynku, i porównujemy z tym, co oferuje komornik w licytacji. Co dalej?

Kolejną rzeczą, którą robiłem w swoich działaniach, był kontakt z biurem komornika. Zawsze staram się rozmawiać albo z asesorem, albo bezpośrednio z komornikiem – osobą bezpośrednio odpowiedzialną za daną ofertę mieszkania – żeby uzyskać jak najwięcej informacji odnośnie do tego mieszkania.

Warto również wybrać się do biura komornika, gdyż to w jego biurze znajduje się operat szacunkowy: mieszkania, nieruchomości, działki, domu, który mamy zamiar kupić. W operacie często znajdują się również zdjęcia, z których wynika, na jakiej podstawie jest taka, a nie inna cena tejże nieruchomości. W operacie szacunkowym mamy również ceny transakcyjne dla przybliżonej lokalizacji. Dlatego tak ważne jest, żeby zobaczyć operat szacunkowy, przejrzeć księgę wieczystą, dział III i IV, porozmawiać bezpośrednio z komornikiem, z asesorem, gdyż są to osoby, które mają największą wiedzę na temat danego lokalu mieszkalnego i pułapek, które mogą nas po drodze spotkać.

A powiedz z własnego doświadczenia: czy komorniczy, asesorzy chętnie dzielą się wiedzą, czy jednak trzeba z nich ją wyciskać? Jeżeli coś jest nie tak, to teoretycznie nie leży w ich interesie, żeby zniechęcać potencjalnych inwestorów.

To jest bardzo indywidualna kwestia. Wiadomo, że każdy komornik może mieć słabszy dzień, natomiast ja staram się rozmawiać z tymi osobami jak z partnerami biznesowymi, jak z osobami, które wykonują swoją pracę, i mam do nich odpowiednie nastawienie. Również z bardzo pomocnym i przyjaznym nastawieniem spotykałem się z drugiej strony, tak że z mojego punktu widzenia ta współpraca była jak najbardziej w porządku.

Zastanawiam, czy z punktu widzenia prawnego nie mogą oni odmówić udzielenia informacji na temat danej nieruchomości…

Nie mogą odmówić, natomiast to od nich zależy, ile informacji zechcą przekazać. Dlatego w umiejętny sposób trzeba zadawać pytania, żeby uzyskać od nich informacje, na których nam zależy.

Idziemy do komornika, wyciągamy jak najwięcej informacji, sprawdzamy operat, sprawdzamy księgę wieczystą, sprawdzamy ceny. Gdzie się pojawiają takie punkty zapalne, w tym sensie, że jak coś zauważysz, to mówisz: „O, lepiej w to nie wchodzić”, albo: „Muszę lepiej to sprawdzić”, albo od razu machasz ręką?

Służebności, dożywocie wpisane w księgę wieczystą, sytuacje, w których jest rodzina z dziećmi, a dzieci jest więcej – to są delikatne tematy i trzeba przede wszystkim sprawdzić, czy te osoby będą miały gdzie mieszkać, czy otrzymają lokal zastępczy. W moim przypadku żadna sprawa nie skończyła się w sądzie z wyjątkiem jednej, która już na pierwszym posiedzeniu skończyła się pozytywnie dla mnie i dla drugiej strony. Natomiast z każdą z osób, od której kupiłem mieszkanie, po prostu potrafiłem się dogadać i znaleźć rozwiązanie dla niej, żebym mógł spokojnie przejąć lokal.

A z tymi ludźmi rozmawiasz przed przystąpieniem do licytacji czy raczej po?

O tym właśnie chciałem powiedzieć. Kolejnym punktem jest wizyta bezpośrednio w lokalu mieszkalnym. Zazwyczaj komornicy wyznaczają termin oględzin mieszkania na dwa tygodnie przed licytacją. Natomiast zazwyczaj już wcześniej można zapukać do drzwi, powiedzieć, że jest się od komornika, że jesteśmy zainteresowani kupnem lokalu mieszkalnego. Te osoby zazwyczaj chcą współpracować. Pokazują mieszkanie, nie ma z tym najmniejszego problemu.

To jest taki moment, w którym mamy możliwość porozmawiania bezpośrednio z dłużnikiem, poznania jego punktu widzenia: tego, czy ma zamiar się wyprowadzić, czy ma gdzie mieszkać, jakie są jego oczekiwania co do miejsca zamieszkania czy też lokalu mieszkalnego. Bo to nam od razu mówi bardzo wiele: czy będziemy mieli łatwość, czy też nie, w przejęciu danej nieruchomości.

Wracając do księgi wieczystej: widziałam ostatnio wpisany w trzeci dział umowę dzierżawy na 30 lat. Z taką umową też chyba nie za wiele zrobimy?

Tak, musielibyśmy się zapoznać z taką umową. To są właśnie takie sygnały, które nam mówią: „OK, możemy w coś takiego wejść, ale musimy się liczyć z tym, że będą dodatkowe utrudnienia i dodatkowe przeszkody, jeśli chodzi o przejęcie nieruchomości”. Musimy sobie skalkulować, czy koszt zakupu jest na tyle atrakcyjny, że czas i energię, którą poświęcimy na wyprostowanie tego tematu, zrekompensuje nam to.

Tak sobie myślę – w kontekście rozmów, które musisz przeprowadzić z komornikiem, a następnie z osobami, które zamieszkują dany lokal – że wszystko kręci się wokół zbudowania odpowiedniej relacji z tymi ludźmi.

Zdecydowanie tak. Jeżeli będziemy mieli dobrą relację z komornikiem, jeżeli będziemy potrafili zbudować dobrą relację z właścicielem lokalu mieszkalnego, to ta procedura może pójść naprawdę bardzo składnie i gładko dla każdej ze stron. Myślę, że nastawienie jednej strony, czyli komornika, jako osoby zainteresowanej, i dłużnika – bo z wierzycielem nie mamy kontaktu; z nim ma kontakt tylko komornik – jest ważne, bo te trzy strony mogą z sobą jak najbardziej współpracować. Bardzo często osoby, które popadły w długi, chcą zamknąć temat związany z kredytem hipotecznym, z zadłużeniem i zacząć wszystko od nowa. To nie są osoby, które coś utrudniają. Bardzo często możemy im po prostu pomóc i one wręcz chcą tego balastu się pozbyć.

A zdarzyło ci się trafić na typowych cwaniaczków, kiedy widać, że wszystko pozałatwiane jest w taki sposób, żeby komornik w łatwy sposób nie mógł zlicytować nieruchomości, a oni tak naprawdę balansują na granicy – zadłużają się, potem się w jakiś sposób zabezpieczają? Dużo jest takich osób?

Mniej. Natomiast bardziej jest to kwestia nieświadomości ludzi, którzy brali „chwilówki”, pożyczki oprocentowane na kilkadziesiąt procent w skali roku, i zabezpieczeniem było ich mieszkanie. To jest największy problem: brak wiedzy i świadomości, że oprocentowanie powoduje, że bardzo szybko możemy wpaść w spiralę długów.

Jeżeli chodzi o tych cwaniaczków – to nie, nie spotkałem. Chyba starałem się nawet unikać takich tematów. Bo teraz znowu wracamy do punktu wyjścia. Jeżeli te osoby wiedzą, w jaki sposób omijać prawo lub przedłużać sprawę w nieskończoność, to nie ma sensu, żebym w coś takiego wchodził i tracił czas i energię, a nic z tego nie będę miał na koniec. Nie interesowały mnie takie tematy po prostu.

Tak się po prostu zastanawiałam, czy ludzie, od których są licytowane mieszkania, są osobami, które faktycznie nieświadomie wpadły w spiralę długów, a ilu jest ludzi, którzy dobrze wiedzą, co robią, i jest to z ich strony działanie przemyślane i wyrachowane.

Akurat nie mogę powiedzieć na podstawie swojego doświadczenia. Przypominam sobie teraz parę z Krakowa, która miała około trzydziestu paru lat, kupili mieszkanie na górce, chłopak stracił pracę po kilku miesiącach i nie potrafili się z tej spirali długów wydostać. Wartość zadłużenia przekraczała wartość nieruchomości i jedynym rozwiązaniem była licytacja komornicza. To było jedyne wyjście, żeby nieruchomość spieniężyć. Wiadomo, że para pozostała jeszcze z jakimś długiem, natomiast był on już zdecydowanie mniejszy niż początkowo.

Przede wszystkim, jak patrzę na swoje doświadczenia, to większość problemów wynikała z niewiedzy co do wysokości oprocentowania, z braku świadomości, z czym wiąże się zaciągnięcie pożyczki oprocentowanej na poziomie kilkudziesięciu procent w skali roku, tzw. „chwilówek”, bo to są te przykłady, które przewijały się najbardziej w moim doświadczeniu.

A powiedz mi: jak ty to czujesz? Bardzo często, jak rozmawiam z ludźmi na temat aukcji komorniczych, podstawowe obawy wynikają z etyki, moralności. Wiele osób obawia się, że jeśli kupią mieszkanie, to ci ludzie nie będą mieli gdzie mieszkać itd. Chodzi mi o etyczne dylematy.

Dla mnie to nie są etyczne dylematy. Dla mnie to są niewłaściwe przekonania, które mamy na temat aukcji komorniczych. Takie jest prawo w tej chwili w Polsce. Komornik jest zawodem, który jest mocno piętnowany ostatnimi czasy w naszym kraju. Natomiast osoby zadłużone podejmowały pewne decyzje, które spowodowały takie, a nie inne problemy.

Wiadomo, że różne przypadki w życiu się zdarzają, ale mitem jest to, że każda osoba, której mieszkanie jest licytowane, stawia się w roli ofiary. Bardzo często są to osoby świadome swoich problemów i decyzji, które podjęły w przeszłości, i chcą współpracować, pozbyć się tego balastu. Zakup na licytacji komorniczej jest takim samym zakupem jak na rynku wtórym.

Jeśli chodzi o kwestie moralne, to każdy sam musi sobie w duchu odpowiedzieć. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to. Moim zdaniem to jest przede wszystkim kwestia przekonania, tego, że istnieje bardzo dużo mitów i nieprawdziwych informacji na temat komorników i licytacji komorniczych.

Myślę, że wszystkie programy typu „Sprawa dla reportera”, „Cała prawda” naświetlają sytuacje ewidentnych nadużyć komorniczych, które na pewno się zdarzają, ale to naświetlanie jednostokowych spraw przekłada się na całościowy obraz. W efekcie postrzeganie komornika oraz całej tej procedury jawi się jako coś generalnie złego – że się wyrządza krzywdę innym ludziom – a zupełnie brakuje drugiej strony medalu. Nikt nie mówi, czego to są konsekwencje i dlaczego ci ludzie znaleźli się w takiej sytuacji. A to wynika po prostu z ich złych decyzji i wyborów życiowych.

Dokładnie tak. Myślę, że programy, o których wspomniałaś, mocno piętnują pracę komorników, natomiast nie są adekwatne. W każdej branży znajdziemy uchybienia, znajdziemy osoby, które postępują mniej lub bardziej etycznie. Bez względu na to, czy to będą lekarze, prawnicy czy też branża komornicza, przypadki nadużyć mogą się zdarzać. I pewnie w świecie komorników takie przypadki również się zdarzają.

Natomiast warto wspomnieć, że licytacji jest bardzo dużo i trudno budować opinię na podstawie jednego programu, który przedstawia jeden poszczególny przypadek. Myślę, że na mediach i osobach tworzących takie programy spoczywa ogromna odpowiedzialność, żeby w miarę rzetelny sposób przedstawić daną sytuację, bo to jest jednak budowanie opinii społecznej. Telewizja to bardzo duże medium, które dociera do wielu milionów osób, i potem stąd się biorą przekonania na temat licytacji komorniczych.

Jak już jesteśmy przy przekonaniach i mitach, to nasuwa mi się na myśl takie stwierdzenie, że te naprawdę dobre okazje na licytacjach wyłapują tylko ci szczególni gracze, a inni nie mają do tego dostępu. Mit czy prawda?

Myślę, że to jest mit. Wiele razy widziałem lokale mieszkalne, które były na sprzedaż na ulicy Floriańskiej w Krakowie. Były to obwieszczenia, które znajdowałem na stronie www.komornik.pl. Podobnie było z bardzo ciekawymi lokalizacjami mieszkań w Warszawie czy też w innych dużych miastach w Polsce: w Katowicach, Gdańsku. Tak że myślę, że to jest mit i dostęp do tych informacji ma każdy. Wystarczy wejść na stronę internetową i tam są wszystkie oferty. Tutaj mówimy o licytacjach komorniczych, a nie o windykacjach, syndykach – to jest zupełnie osobny temat. Jeśli mówmy o licytacjach komorniczych, to wszystkie oferty są publikowane na stronie internetowej.

To przejdźmy jeszcze do naszego początkującego inwestora. Powiedzieliśmy już o pierwszych etapach, które musi zrobić, zanim przystąpi do licytacji, czyli: szuka ogłoszeń, sprawdza nieruchomość, rozmawia z komornikiem, z lokatorami, sprawdza wszystkie formalności. I co dalej, kiedy w końcu nadchodzi dzień licytacji?

Licytacje to kolejna długa historia. O licytacjach, które się odbywają, można by chyba książkę napisać. Na samej licytacji ważne jest, żeby zwrócić uwagę na osoby, które ja nazywam „łazikami”, czyli osoby, które przychodzą na licytację komorniczą, wpłacają wadium tylko po to, żeby zachęcić drugą stronę, że oni za odstępne zrezygnują z licytacji. Przebiega to w taki sposób, że taka osoba podchodzi do ciebie, pyta, czy jesteś zainteresowany tym lokalem mieszkalnym. Ty mówisz: „tak” i ona ci proponuje, że w takim razie jeżeli mu odstąpisz tę ofertę, to ci zapłaci 2000 zł. Ty, będąc zainteresowana mocno tym lokalem mieszkalnym, proponujesz mu w tym momencie 3000 zł. Często takie osoby te 3000 zł kasują i już nigdy w życiu ich nie widzisz. Z takimi osobami na pewno nie warto się układać. Najgorsze, że to się dzieje w budynku sądu. Często obecność policjantów, strażników prawa zupełnie tych osób nie odstrasza. Z takimi osobami najzwyczajniej w świecie nie warto rozmawiać.

Słyszałam też, że te osoby trochę zastraszają i ludzie ze strachu płacą im pieniądze, ale nie wiem, czy to jest prawda…

Nie. Przynajmniej ja się spotkałem tylko z tym, że próbują przedstawić ofertę w mniej lub bardziej negatywnym świetle. Po prostu próbują zniechęcić. Ale nabywając doświadczenia, pewne zagrywki psychologiczne z czasem zauważa się na licytacjach.

Czyli należy po prostu powiedzieć: „Spotkamy się na licytacji. Jak pan wygra, to trudno”?

Dokładnie tak. Myślę, że trzeba sobie wcześniej założyć cenę, za jaką chcemy kupić daną nieruchomość, żeby „nie odlecieć” za bardzo w emocjach podczas licytacji komorniczej.

A sama licytacja ma jakieś charakterystyczne punkty?

Zazwyczaj licytację prowadzi komornik, który czyta obwieszczenie i przedstawia najważniejsze informacje dotyczące nieruchomości. Następnie przystępuje do licytacji. Licytanci licytują wartość nieruchomości, bodajże 1% ceny oszacowania. Często się to zaokrągla do pełnej kwoty, żeby było łatwiej licytować. Osobie, która wygrywa przetarg, jeszcze tego samego dnia sąd udziela przybicia, czyli zatwierdzenia, że licytacja została przez tę osobę wygrana i jest ważna.

A ile czasu mija od momentu przybicia do wydania nieruchomości?

To zależy od miasta i sądów. Są miasta, w których ta procedura jest bardzo szybka. Spotkałem się z taką szybką procedurą w Katowicach, natomiast jeśli chodzi o duże miasta – Kraków – ta procedura była wydłużona o kilka miesięcy. W Katowicach sprawa mogła się zakończyć nawet do dwóch miesięcy, w Krakowie to często było 6–7 miesięcy. Tak że myślę, że im więcej spraw, im większy sąd, tym większe prawdopodobieństwo, że sprawa będzie się dłużej ciągnęła. Ja przyjmowałem okres sześciu miesięcy.

Czyli jest w sumie czas na potencjalne układanie się z lokatorami?

Dokładnie tak. Tym bardziej że od momentu licytacji mamy miesiąc czasu na zapłatę reszty ceny. Sąd może przysłać nam wezwanie do zapłaty po dwóch tygodniach albo miesiącu i wtedy ten okres może się jeszcze wydłużyć. Nie ma reguły. Każdy sąd pracuje inaczej, każdy urzędnik ma inną liczbę spraw do załatwienia.

A kredytowałeś kiedyś zakup z takiej aukcji czy raczej gotówka?

Nie, jeszcze nie. W tej chwili przymierzam się do kredytowania takiej nieruchomości. W zeszłym roku rozmawiałem już nawet z doradcami bankowymi, którzy kredytowali również takie nieruchomości, tak że wiem, że już jest możliwość kredytowania takich nieruchomości.

Mój doradca kredytowy, z którym współpracuję, kredytował aukcje, ale ze spółdzielni. I spokojnie zrobili to w kredycie, dała radę. Tylko faktycznie trzeba się w miesiąc wyrobić.

Z licytacją ze spółdzielni jest o tyle łatwiej, że w rozdziale III i IV księgi nie mamy żadnych wpisów bądź często są to spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu, z których zakładamy nową księgę wieczystą. W przypadku licytacji komorniczej problem jest taki, że mamy bardzo często wpisy w dziale III i IV. W momencie kiedy bank widzi te wpisy, bardzo chętnie da kredyt, ale w momencie, kiedy te wpisy znikną. Niestety procedura jest taka, że najpierw trzeba za nieruchomość zapłacić, a dopiero potem zaczyna się cała procedura związana z wykreśleniem ostrzeżeń z działu III i hipotek z działu IV.

To masz rację. Czyli bardziej refinans by wchodził w grę pewnie?

Refinans bądź też pożyczka hipoteczna pod zastaw innej nieruchomości.

Bo to faktycznie może być problem nie do przeskoczenia dla banku, nie?

Tak jak mówię: spotkałem się – nie chcę wymienić nazwy tego banku – który finansuje takie nieruchomości.

Dobra, czyli mówisz, że wydanie lokalu może trwać nawet do pół roku?

Tak. Od momentu kiedy zapłacimy za nieruchomość, są kolejne etapy, które sąd musi poczynić. Pierwszy etap to jest wydanie postanowienia o nabyciu nieruchomości. To postanowienie zostaje wydane w momencie uiszczenia przez nas całej kwoty za daną nieruchomość. Następnie postanowienie musi się uprawomocnić i my musimy wystąpić do sądu, co jest bardzo ważne, o wydanie postanowienia z klauzulą prawomocności. Jest to o tyle istotne, że samo postanowienie nic nam nie daje, dopiero postanowienie z klauzulą prawomocności daje mandat, aby z tym postanowieniem pójść do ksiąg wieczystych i starać się o wykreślenie ostrzeżeń z działu III i hipotek z działu IV. Ta klauza prawomocności jest wymagalna przez sądy wieczystoksięgowe.

Następnie składając wniosek o wykreślenie ostrzeżeń z działu III i hipotek z działu IV, czekamy kolejny miesiąc, zanim sąd wieczystoksięgowy nam to załatwi. To znowu nam przesuwa termin, w którym prawomocnie staniemy się właścicielami nieruchomości. Tam nie tylko jest wykreślenie ostrzeżeń, ale również wpisanie nas jako właściciela w dziale drugim.

Postanowienie o przysądzeniu prawa własności przychodzi do nas do domu na adres korespondencyjny. Natomiast o klauzulę prawomocności musimy wystąpić sami. I tego nam nikt nie powie, tylko w momencie kiedy dostaniemy postanowienie o przysądzeniu prawa własności, pierwszą rzecz, jaką musimy uczynić, to iść do sądu i wystąpić o wydanie klauzuli prawomocności.

Ile to trwa?

Podobnie: to może trwać 2–3 tygodnie, a może również miesiąc–półtora. Nawet raz miałem taki przypadek, że to trwało dwa miesiące.

Czyli trzeba to wszystko kalkulować.

Dokładnie tak. Pieniądze w tym czasie mamy zamrożone.

Dokładnie. Nie jest to wcale takie szybkie, jak się okazuje.

Ale ważną też rzeczą jest to, że w tym czasie, kiedy zapłacimy cenę za nabytą nieruchomość, do momentu, w którym zostanie wydane postanowienie o przysądzeniu prawa własności za ten okres, sąd z urzędu powinien przyznać nam odsetki. Bardzo często te odsetki są wypłacane na koniec roku kalendarzowego. Tak że to nie jest tak, że te pieniądze są w martwym punkcie, one są bardzo często w depozycie, natomiast za pieniądze, które są przetrzymywane przez sąd w tym czasie, należą nam się normalnie odsetki.

Wróćmy jeszcze do naszego inwestora: jakim zestawem cech Twoim zdaniem powinna się taka osoba charakteryzować, żeby faktycznie mądrze kupować na licytacjach komorniczych?

Moim zdaniem trzeba sprawdzić dobrze nieruchomość, wpisy w dziale III i IV, trzeba porozmawiać z właścicielami tejże nieruchomości. Ja jeżeli miałem jakiekolwiek wątpliwości, intuicja powypowiadała mi: „Nie, nie rób tego” – to po prostu rezygnowałem.

Są również inne ważne elementy, które decydują o zakupie nieruchomości. Jeżeli to jest nieruchomość na czwartym piętrze bez windy, to też starałem się tego unikać, bo przy ewentualnej odsprzedaży musimy liczyć się z tym, że mieszkanie na czwartym piętrze będzie się dłużej sprzedawało niż na piętrze pierwszym czy drugim. Jednak podejrzewam, że osoby, które są w branży nieruchomości, wiedzą o tym.

Zdecydowanie. Ale ja się pytałam o cechy inwestora – człowieka, który chce się wziąć za taki biznes. Myślę sobie, że nie każdy do wszystkiego się nadaje i można sobie wprost odpowiedzieć, że pozyskiwanie w ten sposób nieruchomości jest sposobem zupełnie nie dla mnie, albo wręcz odwrotnie: tu bym się odnalazł. Co powinna wiedzieć o sobie taka osoba, żeby odkryć, że faktycznie to byłby pomysł dla biznes dla niej?

Myślę, że ważne są przede wszystkim upór i wytrwałość. To są właśnie te cechy, które taka osoba powinna mieć. Myślę, że bardzo ważna jest też komunikatywność, potrzebna do rozmowy z dłużnikiem, z komornikiem – czyli komunikacja z osobą, z którą przyjdzie nam negocjować opuszczenie lokalu mieszkalnego. I myślę, że trzeba sobie też zadać pytanie, czy lubimy papierkową robotę – bo jeśli chodzi o licytację komorniczą, to jest sporo papierków, chodzenia po urzędach. Musimy sobie wszystko skalkulować – czy mamy na to czas, czy chcemy to robić, czy też być może kogoś wynajmiemy, żeby za nas to zrobił, bo jest to procedura, która długo trwa i która wymaga sporego zaangażowania czasowego. Ktoś, kto tego nie lubi robić, może czuć się sfrustrowany – sam wiele razy tak się czułem. Tak że wizja celu i tego, co chcemy osiągnąć, czyli zakup nieruchomości poniżej wartości rynkowej o kilkadziesiąt procent, dla jednych będzie wystarczającym motywatorem, dla drugich nie.

Myślisz, że warto kogoś wynająć? Czy w ogóle są takie usługi na rynku?

Nie spotkałem się z takimi usługami na rynku. Sam się nad tym kilkakrotnie zastanawiałem, czy gdybym podzielił się swoim doświadczeniem, byłyby osoby zainteresowane współpracą ze mną. Myślę, że tak. W tej chwili tak. Myślę, że osób, które byłyby takimi usługami zainteresowane, jest coraz więcej, choćby dlatego, że to są osoby, które są zapracowane. Mają swoją pracę, robią zupełnie inny biznes. W tym momencie osoba, która mogłaby za nich coś takiego załatwić, byłaby bardzo pomocna. Tym bardziej że perspektywa zakupu nieruchomości o kilkadziesiąt procent poniżej wartości rynkowej jest bardzo kusząca. Jest się czym dzielić.

Do mnie jako pośrednika trafia coraz więcej klientów, którzy chcą lokować pieniądze w nieruchomości, i nawet oczekują nie wiadomo jakiej obniżki cenowej. Oni wiedzą, że trzymając pieniądze w bankach, na tym tracą, i wolą ulokować je w nieruchomość, rzecz bardzo namacalną. Jak ulokujemy pieniądze w jakieś fundusze inwestycyjne, to tyle ludzi na tym popłynęło, że też jest do tego ograniczone zaufanie. A mieszkanie, dom, działka to są takie rzeczy, które są – można je przekazać dzieciom, można w razie czego sprzedać albo wziąć pod ich zastaw pożyczkę itd. Coś można z tym faktycznie zrobić, więc wydaje mi się, że będzie na to rynek i potencjał. Ja sama chcę się ukierunkowywać na obsługę klientów z tego segmentu, którzy mają swoje życie zawodowe, mają nadwyżki finansowe albo możliwości kredytowe i chcą ulokować to w nieruchomości, po to żeby ona się sama spłacała i żeby za jakiś czas mieli ją dla dziecka. Tak że myślę, że zakup przez taką aukcję jest też fajnym pomysłem.

Nie tylko przez aukcję. Cały czas powtarzałem, że nieruchomości były dla mnie takich instrumentem finansowym, który mogłem dotknąć, zobaczyć, mogłem mieszkanie zawsze ubezpieczyć. Dla mnie zawsze była to dużo pewniejsza inwestycja aniżeli wszelkiego innego rodzaju instrumenty finansowe, typu giełda, fundusze inwestycyjne. W przypadku nieruchomości miałem zdecydowanie większy wpływ na to, w jakiej lokalizacji mieszkanie kupuję, za ile mogę je potem wyremontować, sprzedać. Myślę, że mam na to zdecydowanie większy wpływ niż w przypadku funduszy.

Zdecydowanie tak. Rafał, myślę, że powoli zbliżamy się ku końcowi. Czy mógłbyś podsumować naszą rozmowę w kilku zdaniach? Wyciągnijmy z tego najważniejsze punkty, które na końcu warto podkreślić słuchaczom, jeżeli przymierzają się albo myślą o zakupach na aukcjach.

Przede wszystkim zachęcam wszystkich, żeby się zagłębili jeszcze bardziej w ten temat, żeby szukali informacji na temat licytacji komorniczych. Żeby przede wszystkim pofatygowali się na jedną, dwie, trzy, cztery licytacje. Ja, zanim kupiłem swoje pierwsze mieszkanie, byłem wcześniej na kilku licytacjach.

Natomiast nie ma co liczyć, że będzie łatwo. Zawsze mogą pojawić się problemy, wyzwania, które będziemy musieli pokonać. Ale myślę, że warto na początek przynajmniej zaznajomić się z tematem. Warto przejść się do komornika, porozmawiać z ludźmi, którzy są właścicielami takich mieszkań, żeby wyrobić sobie zdanie na ten temat.

Warto przejrzeć na początek stronę internetową www.komornik.pl, żeby zobaczyć te oferty. Bardzo często są tam oferty ze zdjęciami. Myślę, że zrobienie pierwszego kroku, zobaczenie ofert, porównanie ich z innymi ofertami na portalach branżowych, wizyta u komornika, udział w kilku licytacjach naprawdę bardzo dużo mogą nam naświetlić, czy to jest temat dla nas, czy też nie, czy może będziemy inwestować w nieruchomości kupowane na rynku wtórnym, czy bezpośrednio od dewelopera. Na pewno zachęcam wszystkich do zaznajomienia się z tematem i inwestowania w nieruchomości.

Super. Bardzo ci dziękuję za rozmowę i za to, że tak chętnie podzieliłeś się swoim doświadczeniem, bo chyba nie każdy lubi tak wprost opowiadać o tym, jak skorzystać z okazji.

Tak, powiem ci, że będąc w świecie licytacji komorniczych, bardzo często spotykałem się z takimi właśnie sytuacjami, gdzie wiedza dotycząca lokalizacji, oferty była mocno skrywana przez osoby, które brały udział w licytacjach. Natomiast wiem, z czego to wynika, mianowicie z faktu, że te nieruchomości są dużo, dużo tańsze. W momencie, kiedy możemy kupić coś kilkadziesiąt procent niej, nie zawsze chcemy się tą wiedzą dzielić z pewnymi osobami. Po prostu.

Jest takie powiedzenie: jak nie wiadomo, o co chodzi, to chodzi o pieniądze. Tu pewnie też o to chodzi.

Dokładnie tak.

Rafał, jeszcze raz wielkie dzięki. Ja jeszcze dodam na koniec, że oczywiście zrobię notatkę do tego podcastu. Myślę, że wiedza była na tyle wartościowa, by zrobić z tego skrypt, żebyście mogli go pobrać w formie PDF-u i mieć łatwy dostęp do tych informacji.

W razie jakichkolwiek pytań można się również ze mną kontaktować.

Wrzucę to na Facebooka i bloga, więc jak będą jakieś zapytania, na pewno ci je prześlę. Jeszcze raz wielkie dzięki i może do usłyszenia przy innym temacie, bo jest tutaj jeszcze potencjał na co najmniej kilka podcastów.

Dziękuję ci ślicznie i pozdrawiam serdecznie.

Mięcho, co? Co ja mogę jeszcze dodać? Chyba tylko tyle, że Rafał jest otwarty na pytania i jeżeli jakiekolwiek pytanie pojawiło Ci się w głowie, to zadaj je koniecznie w komentarzu na blogu lub Facebooku. Możesz też do mnie napisać na maila: info@ruszamynieruchomosci.pl. Obiecuję na wszystkie zapytania odpowiedzieć, a jak będzie taka potrzeba, będzie ich bardzo dużo, to niewykluczone, że wraz z Rafałem nagramy kolejny podcast z odpowiedziami na Wasze wszystkie pytania. Tak że śmiało pisz i pamiętaj, że nie ma głupich pytań. Tam gdzie chodzi o pieniądze i poważne inwestycje, lepiej zapytać dwa razy, niż popełnić błąd, bo może on słono kosztować.

Przypomnę, że na stronie www.ruszamynieruchomosci.pl znajdziesz miejsce, gdzie możesz podać swojego maila, a ja Ci w zamian prześlę skrypt do tego – i nie tylko tego – odcinka, a w skryptach znajdziesz bardzo rzetelne notatki w punktach, jak kupić nieruchomość od komornika i nie wtopić.

Mam nadzieję, że informacje w tym odcinku były dla Ciebie wartościowe, dlatego będzie mi bardzo miło, jeżeli podzielisz się swoimi przemyśleniami ze mną na Facebooku lub blogu oraz ze swoimi znajomymi, których według Ciebie ta tematyka może zainteresować. Możesz to zrobić na kilka sposobów: po pierwsze, przesłać im link do podcastu, po drugie, udostępnić go na swojej tablicy na Facebooku lub, po trzecie, zostawić swoją opinię w serwisie iTunes, dzięki czemu inni będą mogli podjąć dużo łatwiej decyzję o tym, czy warto posłuchać tego podcastu.

A teraz już Ci bardzo dziękuję za Twój czas i za to, że słuchasz podcastu „Ruszamy nieruchomości” i do usłyszenia niebawem.