Zabytki i mieszkania w starych kamienicach brać czy się ich bać?

Zabytki i mieszkania w starych kamienicach brać czy się ich bać?

Zabytki i mieszkania w starych kamienicahc - brać czy ich sieę bać-

POBIERZ SKRYPT (PDF) Z NOTATKAMI DO TEGO ODCINKA!!! NAJWAŻNIEJSZE INFORMACJE W JEDNYM PDF-IE !

Jak kupić mieszkanie w starej kamienicy krok po kroku?
Czy należy się bać zabytków?
Dla kogo są zabytkowe mieszkania?
Z jakimi wyzwaniami przyjdzie się zmierzyć przyszłemu właścicielowi?
Co sprawdzić, żeby nie kupić przysłowiowej miny?
Od czego zacząć?
Jaką dokumentacje przejrzeć?
W jakich kamienicach warto, a w jakich nie warto kupować mieszkań?
Jak kupić mieszkanie strychowe?

Na te i wiele innych pytań odpowie pan Janusz Sobczyk, który jest konserwatorem zabytków.

Jeżeli pragniesz mieć mieszkanie z duszą, z takimi walorami estetycznymi z jakimi nie kupisz od żadnego dewelopera, to bardzo rekomenduje przesłuchanie całego odcinka bo jest on dosłownie kopalnią wiedzy.

Stare domy mają dusze i niespotykane piękno. Możesz się nim cieszyć pod warunkiem, że przygotujesz się do tego zakupu.

Rozmowa z panem Januszem należy do tych, których nie można zachować tylko dla siebie. Dlatego ja się nią dziele z Tobą i proszę Cię podaj ją dalej, bo każdy kto myśli o zakupie starego mieszkania powinien jej posłuchać!

Koniecznie podziel się swoimi doświadczeniami w tym temacie. Czekam na Wasze komentarze.

Music by audionautix

Witam Cię bardzo serdecznie w 10 odcinku podcastu „Ruszamy Nieruchomości”. Ja się nazywam Marta Baczewska-Golik i tym razem z moim gościem rozłożymy na czynniki pierwsze zakup mieszkania w starej kamienicy.

Pan Janusz Sobczyk jest konserwatorem zabytków z wieloletnim doświadczeniem. Jego pracownia to przechowalnia różnego rodzaju starych ram malarskich, rzeźb, kamieni, malarstwa czy też elementów starych pieców kaflowych, które czekają na swoje miejsce w kolejnym zrekonstruowanym przez niego dworku czy pałacu. Pan Janusz to kopalnia wiedzy i doświadczenia. Mogłabym z nim gawędzić godzinami, dlatego niewykluczone, że jeszcze do niego wrócę ze swoim rejestratorem dźwięku po to, by nagrać kolejny odcinek.

Dzisiaj pan Janusz opowie, jak krok po kroku podejść do zakupu mieszkania w starej kamienicy. Odpowiemy sobie na pytania, kiedy należy się bać zabytków, a kiedy świadomie można je kupić i cieszyć się ich niewątpliwymi walorami. Pięknem, które – pomimo dzisiejszej zaawansowanej technologii – jest po prostu nie do podrobienia.

Tradycyjnie tylko dodam, że jeżeli pojawią się Wam pytania, to możecie je zadać pod opisem odcinka na www.ruszamynieruchomosci.pl/rn10, w komentarzach na Facebooku lub po prostu napisać do mnie maila na info@ruszamynieruchomosci.pl. A gdyby się okazało, że ten odcinek uznasz za wartościowy i godny polecenia – napisz mi swoją recenzję w serwisie iTunes lub po prostu udostępnij go swoim znajomym.

Witam Was bardzo serdecznie w kolejnym odcinku podcastu „Ruszamy Nieruchomości”. Dzisiaj mam bardzo wyjątkowego gościa, który zajmuje się konserwacją zabytków i starych budynków, również architekturą starą. Zresztą za chwilę powie dokładnie, co robi, sam o sobie – myślę, że będzie to dużo lepsze, niż jak ja będę powtarzać, co przed chwilą usłyszałam i zobaczyłam, bo znajdujemy się właśnie w jego pracowni. Jest tu mnóstwo, mnóstwo historii i już jestem oczarowana.

RN: Panie Januszu, czy mógłby pan krótko się przedstawić i w kilku słowach powiedzieć, czym pan się zajmuje? Zaraz przejdziemy do meritum sprawy, do naszego tematu.

Janusz Sobczyk, jestem konserwatorem zabytków, konserwatorem architektury, generalnie rzecz biorąc, i zajmuję się szeroko rozumianą ochroną i konserwacją obiektów zabytkowych. Od programów prac konserwatorskich, czyli dokumentacji konserwatorskich, badań konserwatorskich, które polegają na tym, że robi się przegląd stanu zachowania budynku, przegląd archiwaliów, badania stratygraficzne, czyli odkrywanie struktury budynku, jak on wyglądał: faktury, tynki, kolory, materiały, do analizy konstruktorskiej budynku, analizy mykologicznej budynku – taka dokumentacja kończy się programem prac i wytycznymi dla inwestora, co może zrobić z takim budynkiem.

RN: Czyli czyta pan historię całego budynku, mówiąc krótko.

Tak.

RN: Super. Panie Januszu, dzisiaj zaprosiłam pana do rozmowy dlatego, że wielu z moich klientów zastanawia się, czy kupić stare, czy nowe mieszkanie. My akurat żyjemy w takim mieście jak Gdańsk, Sopot, gdzie jest mnóstwo przepięknych, starych kamienic i są tam naprawdę cudowne, z duszą mieszkania, i wiele osób mówi mi: „Tak, to jest coś pięknego, ale my się boimy. My się boimy, że będzie dużo rzeczy do zrobienia, że czekają nas remonty albo że kupimy po remoncie coś, ale okaże się, że to jest mina”. Postanowiłam nagrać ten odcinek po to, żeby troszeczkę odczarować ten mit, ale nie na zasadzie, żeby powiedzieć: „Kupujcie stare, bo piękne, bo ma historię”, tylko żeby faktycznie podpowiedzieć tym osobom, co mogą zrobić, kupując – jeżeli mają zamiar kupić starą kamienicę – mieszkanie w takim budynku, co sprawdzić, od czego należy zacząć.

Co jest bardzo istotne: należy sprawdzić – i to kilka rzeczy – po pierwsze: dokumentację takiego budynku: co on ma, kiedy były robione remonty i w jakim zakresie, jak to było przygotowane. Niestety w ciągu ostatnich kilkunastu lat – bo to się nasiliło gdzieś około roku 2000 – są masowo robione remonty, bo te budynki mają circa 100 lat. Do czasu wojny były bardzo prawidłowo obsługiwane, bo to wynika z zachowanych dokumentów, czyli odbywały się systematycznie przeglądy, naprawy.

Po wojnie z tym był bardzo duży problem, bo po pierwsze: w czasie wojny zostały dość mocno nadwyrężone – dla takich budynków dłuższy brak użytkowania, brak ogrzewania, brak prawidłowego zabezpieczenia dachów czy okien powoduje tyle, że następuje bardzo dużo zniszczeń. No i ta wojna – każda wojna, każda taka zawierucha powoduje mocne zniszczenia. Po wojnie do tych mieszkań wprowadzili się ludzie, którzy tutaj przywędrowali z innych rejonów. Bardzo często było tak, że zostały one przeludnione. Część budynków zburzono w czasie działań wojennych, po wojnie do tych dużych mieszkań – bo najczęściej to były bardzo duże mieszkania – wprowadzało się kilka rodzin. Zmieniły się też wymagania. Na przykład w kamienicach w Oliwie, we Wrzeszczu, tych budowanych pod koniec wieku XIX i jeszcze na samym początku wieku XX, nie było toalet w mieszkaniach. Toalety były na półpiętrach, były szachty takie całe…

RN: Jeszcze można spotkać je.

Tak, one dzisiaj są przerobione na jakieś tam szałerki, komórki, ale kiedyś to były toalety. Bardzo często łaźnie były gdzieś w piwnicach. Te pierwsze lata powojenne to było użytkowanie jeszcze w tej strukturze, która została przyjęta, ale szybko te budynki były dostosowywane do nowych potrzeb, czyli prucie ścian, instalacji, przerabianie tej instalacji, bardzo często mocno na dziko.

Gdzieś na przełomie lat 60. i 70. w tych budynkach zaczęły się sypać tynki zewnętrzne, na elewacjach – bo one już miały wtedy po 50, 60, 70 lat i to już było naturalne zniszczenie materiału. Ekipy remontowe, które wtedy wchodziły – poza wyjątkami – to były czysto budowlane ekipy. Czyli jeśli budynki miały na elewacjach dekoracje, gzymsy, jakieś rzeźbienia, jeśli było to trochę zniszczone, pomagano – tak – usuwano to wszystko. Nikt nie wiedział, co z taką strukturą zrobić – po pierwsze. Po drugie: nie było presji, ani społecznej, ani administracyjnej, aby to zachowywać. Nikt nie widział w tym żadnej wartości, tylko komplikacje i utrudnienia dla realizacji, więc po prostu skuwano. I obrzucano to tynkiem cementowym, bo to też moment, kiedy zaczęły dominować zaprawy cementowe i kultowy baranek [śmiech]. Jeśli te tynki pod spodem trzymały się jakoś w miarę sensownie, to tym barankiem obrzucano po wierzchu, jeśli nie, to skuwano do cegły i wtedy to robiono – to już było olbrzymie okaleczenie tych budynków powojennych.

W ostatnich latach – latach 90. i po 2000 roku – mamy falę ociepleń. Pod hasłem „termomodernizacja” głównie rozumie się ocieplanie styropianem. Dla tych stuletnich budynków styropian to zabójstwo – robimy termos, pod tymi styropianami nie mamy żadnej kontroli nad tym, co się dzieje. Teoretycznie powinny się polepszyć parametry termiczne mieszkań, ale przede wszystkim jest to dużo prostsze wykonawczo – to kampania producentów, handlowców i wykonawców. Tak naprawdę tym budynkom styropian jest w ogóle niepotrzebny. Żeby w mieszkaniach w starych kamienicach nie było wilgoci, trzeba zrobić kilka rzeczy: izolację fundamentów, sprawny system odprowadzania wody opadowej, czyli począwszy od dachów, przez wszystkie opierzenia, orynnowania i odprowadzenie wody zrzutowej, po szczelne wyprawy tynkarskie z dobrą malaturą. Styropian jest absolutnie niepotrzebny – chyba że w przypadkach, kiedy wyraźnie są zbyt cienkie ściany, ale to dotyczy naprawdę niewielkiej liczby budynków.

RN: Zdecydowana większość kamienic ma bardzo grube ściany.

Tak, bo one były budowane metodą tradycyjną i najczęściej to przecienienie ścian następuje w partii strychowej. Bo to jeszcze jedna bardzo charakterystyczna cecha: strychy najczęściej, w 90% albo więcej, nie były użytkowe – nie były mieszkalne.

RN: Tak, były budowane z założeniem, że tam będzie się suszyć pranie albo coś.

Tak. Czyli jeżeli mamy ścianę od kondygnacji piwnicznej przez kondygnacje mieszkalne grubości, powiedzmy, dwóch cegieł, to kondygnacja strychowa potrafi mieć grubość ściany na jedną cegłę – to w zupełności wystarczyło. To podstawowa sprawa, na którą trzeba zwrócić dzisiaj uwagę, kiedy szukamy przestrzeni do życia, wykorzystujemy strychy.

Od jakichś 20 lat te strychy właściwie zostały przeczesane, większość została zasiedlona i tam bezwzględnie jest konieczność ocieplenia – tylko nie możemy ocieplić kondygnacji strychowej na zewnątrz, bo to będzie debilizmem, w związku z czym lecimy tym styropianem po całości. Na dole to naprawdę nie ma sensu.

Po drugie: dobra wyprawa tynkarska – tylko nie akrylowa – mineralna, czysto mineralna. Szczelna wyprawa daje tyle, że ta wilgoć przez mur nie przechodzi. Jeżeli jeszcze do tego dołożymy dobrą, krzemianową farbę, która ma odpowiednią dyfuzyjność, czyli: para wodna z wnętrza wychodzi swobodnie, bo tak są kapilary ustawione, natomiast nie wchodzi z zewnątrz, w zupełności to wystarczy dla budynku.

Po pierwsze: styropiany klei się punktowo, więc za nimi pozostają pustki. Po drugie: na stykach tych styropianów bardzo często są mostki termiczne i tamtędy jednak paruje, ucieka to ciepło. Po trzecie: dostaje się tam zarówno woda z nieszczelności, np. opierzeń, jak i gryzonie. Ja już widziałem takie wyprawy styropianowe, gdzie zagnieździły się norki czy tchórzofretki, czy inne tego typu zwierzaki. Albo ptaki.

RN: Czyli mamy dodatkowe domki.

I nie mamy kontroli, bo nic nie widzimy – ten styropian z zewnątrz siatkuje się, zaciąga się wyprawą. Najczęściej jeszcze jest tak, że – albo z nieświadomości, albo z oszczędności – robi się to wyprawami akrylowymi, które mają tendencję do porastania przez glony i mchy. W naszym klimacie, gdzie wilgotność jest bardzo wysoka, to następuje niemalże pół roku po wykonaniu takiej elewacji. Pigmenty farb mają słabą odporność na UV, więc tracą barwę, wyplamiają się – to w ogóle bez sensu. Tutaj zarówno producenci, jak i wykonawcy naciskają na takie rozwiązania, bo zarabiają na tym – to jest najprostsza forma roboty. Dzisiaj dobrych tynkarzy jest stosunkowo niewielu, a przykleić styropian może każdy. Te ocieplenia styropianowe są zupełnie bez sensu.

Ale wracając do podstawy: co należy zrobić? Sprawdzić dokumentację, co my tam mamy: czy te remonty były robione – jeśli były robione, to w jakim zakresie. Z tych dokumentów powinniśmy wyczytać bardzo dużo informacji, które będą przydatne, bo to jest tak, jak z elewacją i tymi styropianami.

Jakość robót – tak samo przy izolacjach fundamentów – w wielu miejscach wystarczy, że ta izolacja jest pionowa, ale w wielu partiach Trójmiasta, gdzie jest bardzo wysoki poziom wód gruntowych, należy zrobić izolację poziomą. Znowu na rynku jest bardzo duży rozstrzał jakości materiałów – w dalszym ciągu funkcjonują tam wykonawcy, którzy lepik i papę traktują jako najlepsze rozwiązanie, czyli odkopią budynek, wysmarują lepikiem, przykleją papę i wszyscy są zadowoleni, bo mało zapłacili. Dzisiaj technologie poszły tak daleko, że są znacznie lepsze i skuteczniejsze – są trochę droższe, ale za to gwarantujące długą trwałość.

No i dachy. System odprowadzania wody. Pokrycie dachu – tutaj, w naszym rejonie, najczęściej jest to dachówka ceramiczna jednak – ale też opierzenia, zejście tej ceramiki do krawędzi dachu, czyli wszystkie blachy. Kiedyś robiono to z blach cynkowych, grubych, ale łatwo plastycznych – łatwo poddawały się obróbce, można było je wywijać, układać bardzo dobrze. Dzisiaj blachy cynkowej już nikt nie robi – robi się blachę tytanowo-cynkową, czyli jakby uszlachetnioną, ale ona też, poza swoimi zaletami, ma trochę wad, a mianowicie: jest sztywniejsza. Jest cieńsza i sztywniejsza – trzeba ją umieć układać. Dlatego najczęściej robi się to z blachy ocynkowanej, która ma znacznie mniejszą trwałość w tych warunkach klimatycznych, gdzie jest duża wilgotność i silne zasolenie – ta blacha jest zżerana, bardzo szybko robi się sito. Czyli znowu należy się zastanowić, czy przy takim remoncie nie pokusić się o dołożenie 20% czy 30% i wykorzystanie takiego rozwiązania, które pozwoli na funkcjonowanie budynku przez najbliższych 20 lat, a nie 5. To jakby skorupa z zewnątrz.

RN: Dobra, to przejdźmy do środka [śmiech].

Przejdźmy do środka. W środku po pierwsze: instalacje. W tych budynkach bardzo często instalacje były już wymieniane w latach 60., chociaż trafiają się takie, które jeszcze w dalszym ciągu mają stare, stuletnie instalacje – i to zarówno elektryczne, jak i kanalizacyjne. Rury kanalizacyjne bardzo często są żeliwne i na poziomie piwnicy jest sito na tym żeliwie. Narosty rdzy są tak duże, że prześwitu w środku prawie nie ma, wysięki wody na tyle silne, że grozi to w każdej chwili zalaniem. Bezwzględnie w tej chwili, robiąc remont we wnętrzu, należy spruć piony, bo w kamienicy wielorodzinnej to poważny problem. W Niemczech na przykład nie robi się w ogóle remontów poszczególnych mieszkań, tylko remonty kamienic.

RN: Chyba niektóre wspólnoty też wymieniają całe piony.

Tak, tylko że ja mówię o innym podejściu realizacyjnym. Tam się robi w ten sposób, że wykwaterowuje się wszystkich albo daje się ludziom jakieś mieszkanie – czy zastępcze, czy w ogóle ktoś kupuje to mieszkanie, ten dom – spruwa wszystko w środku, robi wszystkie instalacje jednocześnie, naraz. My dzisiaj te remonty robimy albo w poszczególnych mieszkaniach, albo czasami, tak jak pani mówi, pionami. To jedyne słuszne rozwiązanie, żeby założyć całe piony, od góry do dołu – zrzut wody i ścieków daje gwarancję sprawności po całej kondygnacji, bo jak robią to na jednym plastrze, to albo od góry, albo od dołu mamy problem.

RN: Też w dokumentacji możemy sprawdzić, czy to było robione, czy nie.

Tak, w dokumentach widać, jaki zakres został zrobiony, i to jest bardzo istotne. Tynki bardzo często też już się skruszyły. Tutaj, u nas, 100 lat temu, gdy budowano te domy, piasek do tynkowania, murowania wykorzystywano z wykopów fundamentowych. On niestety jest dość mocno zasolony i po kilkudziesięciu latach ta sól rozkłada spoiwo z zapraw i się pudruje – to jest piach, w związku z czym tynki na ścianach najczęściej są w stanie masakrycznym. Tam, gdzie dobrze się trzymają, to niech sobie wiszą, resztę trzeba po prostu skuć i usunąć – i wytynkować.

Właśnie: w tych starych kamienicach nie jest wskazane tynkowanie zaprawami gipsowymi.

RN: Czyli gładzie gipsowe nie?

Raczej nie, bo gips jest higroskopijny i będzie nam utrzymywał wilgoć w środku. Tam powinny być zaprawy mineralne – czyste zaprawy mineralne, takie trasowe, które powodują cały czas oddychanie. Jeśli gdzieś nam się większa wilgoć pojawi, to ona swobodnie wyjdzie, nic się nie będzie działo.

Znacznie trudniejsza sytuacja jest z sufitami. Konstrukcje przegród poziomych w tych budynkach są drewniane, poza piwnicami. W piwnicach najczęściej to stropy ceramiczno-stalowe typu Kleina, ale wszystkie pozostałe są drewniane, w związku z czym na drewno robiono deskowanie, do tego deskowania mocowano trzcinowe maty i na to wrzucano tynk wapienny, gruby. Te maty trzcinowe są rewelacyjnym rozwiązaniem, bo przenoszą pracę drewna i sufity raczej nie pękają, ale mają jedną wadę: są sprawne technicznie do momentu, kiedy nie dostaną powietrza, czyli jakieś większe pęknięcie, zalanie, ubytek powoduje wykruszenie zapraw. Jeżeli taka mata trzcinowa zassie powietrze, to następuje niemal błyskawiczne jej rozłożenie. Spudruje się i pył się robi – i to przestaje trzymać. Dlatego trzeba patrzeć na sufity, jak one wyglądają.

Dzisiaj bardzo często, robiąc remonty, odkrywa się w ogóle te stropy, wymienia się deskowania, jeśli dostały wody poprzez jakąś awarię – a te awarie w latach 50., 60. były bardzo liczne, bo po pierwsze: wprowadzali się ludzie, którzy nie rozumieli funkcjonowania takich domów, po drugie: było przeludnienie tych domów.

RN: Po trzecie: przerabianie łazienek.

Po trzecie: przerabianie, tak. Samo dzielenie mieszkań, wprowadzanie łazienek i stawianie ścian działowych powodowało, poza obciążeniami stropów, spruwanie części elementów, wprowadzanie tych rur pomiędzy. Jeżeli coś gdzieś było nieszczelne i płynęła woda, to, gdy otwieramy czasami stropy, belki nośne są całkiem wygniłe. Ich nie ma i to wszystko się trzyma jeszcze na deskach podłogowych – to dość istotne. Ale o podłogach za chwilę, skończmy sufity.

RN: Dobra.

Rzadko dzisiaj się zdarza, żeby sufity były na tyle dobre, żeby można było je jeszcze raz po tym, co jest, osiatkować, zaciągnąć i wytynkować. Najczęściej jednak dla bezpieczeństwa i komfortu użytkowników zawiesza się po prostu dodatkowy sufit na stelażu aluminiowym, czyli kartonowo‑gipsowy. To o tyle prostsze, że i wykonawczo jest łatwiejsze do zrealizowania, i uzyskuje się wyrównanie płaszczyzny, bo jednak one są dość mocno pogięte. No chyba że są dekoracje sztukatorskie, wtedy mamy problem.

RN: No wtedy żal, bo często się zdarzają naprawdę piękne dekoracje.

No więc, jak się trafiają dekoracje sztukatorskie, to mamy zabawę, bo mamy dwa rozwiązania: albo sztukaterię zdejmujemy, czyścimy na dole i próbujemy powiesić z powrotem na wyrównanej powierzchni, albo sztukaterię zostawiamy, wycinamy lustro, tynkujemy, z ręki wtedy już – i nie płytami kartonowymi – a sztukaterię doprowadzamy do stanu pierwotnego. Tylko tutaj to jest znowu jakby szczebel wyżej i finansowo, i realizacyjnie – finansowo: bo kosztuje znacznie więcej, realizacyjnie: trzeba mieć sztukatora, bo żaden dłubak budowlany nie jest w stanie tego zrobić, bo nie wie nawet, jak to jest zbudowane.

Co do podłóg: stare kamienice z kilku powodów najczęściej gdzieś zapracowały i nam posiadały na fundamentach. To może być woda gruntowa, złe odprowadzanie wody z dachu, która gdzieś podcieka pod budynek, wymywa grunt i fundament tąpnął, to mogą być działania wojenne – silne wybuchy powodują, że te budynki mogą drgnąć i się przesunąć. Najczęściej to dzisiaj już nie jest szkodliwe dla tego budynku, to znaczy: najczęściej nie postępuje, czyli jeśli on usiadł, pękł, to już to się stało – to trzeba naprawić, ale jak na elewacjach gdzieś tam jest trochę pogięte, to nikomu nie przeszkadza. Na podłogach to widać, bo potrafią być na powierzchni mieszkania rzędu 60, 80 czy 100 m różnice w kątach do kilku centymetrów.

RN: No tak, to już gołym okiem widzimy.

Tak. I to po pierwsze dyskomfort, chociaż też pewien urok, zależy, co kto lubi – ja np. u siebie zostawiłem te krzywości wynikające z osiadania budynku – musiałem tylko pod zabudowami, pod regałami na książki sobie to wypoziomować, ale generalnie podłogi mam leciutko krzywe [śmiech].

Mnie to nie przeszkadza, ale wiem, że niektórych to drażni – i wtedy mamy dwa rozwiązania.

Jeżeli te różnice nie są zbyt duże, to można na deskach podłogowych – które najczęściej mają już leciutkie beczki, bo to drewno tak pracowało, że się powyginało – zrobić wylewkę wyrównującą. Masy do wylewek dzisiaj są tak skonstruowane, że po pierwsze: po wylaniu po trzech godzinach można po tym chodzić, po drugie: bardzo ładnie się rozprowadzają, ładnie przylegają, nie pękają, więc można sobie ponadlewać i powyrównywać.

Jeżeli te różnice są zbyt duże, to należy zerwać deski i na legarach to wyprostować. I niestety najczęściej tak robimy, bo deskowania są na tyle zniszczone, że deska już ładna nie jest. Jest nasiekana gwoździami – próby wyjęcia tych gwoździ spowodują tyle, że deski pokaleczymy.

RN: Albo pomalowane kilka razy.

Farby to akurat nie jest ból – można je zdjąć – najgorsze są te gwoździe. Jak jest nabite 50 kilo gwoździ, i to jeszcze kwadratowych, wyjęcie ich spowoduje potrzaskanie, powyszczypywanie się tej deski i ani tego wycyklinować, bo tych gwoździ… no, nie ma co z tym zrobić. To jest po prostu… ładnie wygląda – ale wyłącznie. Więc zdejmuje się deski, na legarach poziomuje się, okładając legary obustronnie deskami, skręcając to i robiąc na tym poziom, po czym trzeba położyć płytę OSB – dzisiaj to są materiały budowlane ogólnodostępne. Najlepiej podwójnie, na pióro-wpustach, wtedy tworzymy płaszczyznę absolutnie sztywną i równą. I wtedy dowolnie: parkiety, deski, wykładziny, kafelki – co kto sobie życzy. To standard w kondygnacjach mieszkalnych. Znacznie większy problem jest na poddaszach.

RN: No właśnie, a sporo tego mamy. Był taki moment, kiedy masowo były wykupywane strychy i adaptowane pod zasiedlenie.

No i niestety dziś największy ból jest taki, że te strychy są już z drugiej ręki. A to znaczy, że kupujemy minę.

RN: To znaczy, że nie wiemy, co kupujemy, bo ten, co kupił, już nie wie, co tam tak naprawdę było robione.

Dokładnie, tym bardziej że bardzo często było w ten sposób, że kupujący strych nie kupował i nie robił go dla siebie, tylko kupował go po to, żeby go zrobić i sprzedać.

RN: Tak, bo był taki moment, kiedy się to po prostu bardzo opłacało.

A wtedy remont robi się minimalnym nakładem kosztów i możemy się zdziwić. Bo po pierwsze trafimy na taki strych, który nigdy nie był przestrzenią użytkową.

RN: Z założenia nie był.

A to znaczy, że podłoga tego strychu ma inne parametry wytrzymałościowo-nośne. Czyli np. legary są o mniejszych przekrojach, rozstawy tych legarów są szersze, bo nie były przewidziane obciążenia normalne. Robiąc tam przestrzeń mieszkalną, musimy przewidzieć inne obciążenia – ten strop trzeba wzmocnić: dołożyć legary, pogrubić je – tu już jest zabawa dla konstruktora, on to musi policzyć.

RN: Tego nie widać, prawda, a my nie możemy tego sprawdzić.

Nie, tego absolutnie nie widać, ale to wynika z zasad budowlanych. 99% budynków tak było budowane. Kiedyś też liczono pieniądze – nie było sensu dla przestrzeni nieużytkowej robić parametry techniczne takie, jak dla przestrzeni użytkowych. To są podłogi.

Ściany najczęściej są węższe, cieńsze, a to znaczy, że mamy problem z ciepłem – musimy to ocieplić. Od środka.

W latach 60., jeszcze pewnie w latach 70., były takie płyty – supremy się nazywały – prasowane wióry, tym ocieplano, czy płyty żużlowe – też były takie robione. To się w ogóle nie sprawdziło, bo ani szczelność, ani wytrzymałość techniczna długotrwała. Dzisiaj są już technologie, od takich prostszych, w których z odpowiednich bloczków dobudowuje się tę ścianę, po tzw. płyty klimatyczne, które już wiele firm robi – od 6 cm chyba czy od 4 cm do kilkunastu cm – takie płyty klimatyczne się zakłada, do tego są systemy wykończeniowe tynków i mamy parametry takie, które są dzisiaj powszechnie stosowane na rynku. To są ściany.

No i zadaszenia. Zadaszenie, które wymaga odpowiedniego ocieplenia. Tylko teraz tak: ocieplenie klasyczne – każdemu kojarzy się wełna, płyta – wszystko. Nie jest to do końca takie proste, bo po pierwsze: mamy folie paroizolacyjne, które trzeba odpowiednią stroną położyć, po drugie: musimy zobaczyć, jak wygląda konstrukcja. To się wiąże z funkcjonowaniem tego obiektu od samego początku – jeżeli poddasze nie było użytkowe, to nie było ogrzewane, konstrukcja więźby dachowej była zawsze otwarta, wilgotność na strychu była zawsze znacznie większa. Zimą było zimno, latem – bardzo parno. Dachówki kładziono na zaprawie, w związku z czym pomiędzy dachówkami były prześwity. Jak przyszła dobra śnieżyca w zimie, to ten śnieg leżał na strychu; jak dachówka pękła albo się obsunęła, to w ciągu roku woda się lała na strych. Klasyczny sposób walki z tym to było podstawianie misek [śmiech], do dzisiaj zresztą bardzo często funkcjonujący. Powoduje to tyle, że natychmiast pojawiają się grzyby – tam, gdzie jest duża wilgotność, na drewnie pojawia się grzyb.

Grzyb to takie ustrojstwo, które żeby się zagnieździć i rozwinąć, potrzebuje dużo wilgoci, ale potem już nie potrzebuje, bo sobie tę wilgoć z powietrza ściąga, czyli nie musi być dostawy wody ciągłej. Za grzybem idzie robal. Przeróżny: od kołatki, najmniejszego robaczka żerującego w drewnie, po spuszczele, które zostawiają dziury niemalże takie na palec. Kiedy strychy były nieużytkowe, to grzyby i robale rozwijały się wiosną, potem sobie harcowały do jesieni, po czym przychodziła zima, przymrażało porządnie i je też wymrażało w znacznym stopniu – i wiosną apiać z powrotem.

Jeśli ocieplimy, pogrubimy ściany, damy wełnę mineralną, folię i te wszystkie różne rzeczy i nie zdezynfekujemy dobrze drewna, nie usuniemy wszystkich zarobaczonych i zagrzybionych kawałków, to te grzyby i robactwo dostaje tam rewelacyjnych warunków. Bo po pierwsze: nic ich nie wymraża, cały czas mają ciepło i na dodatek wilgotno – i możemy się zdziwić, bo po paru latach się okaże, że nam konstrukcję wciągnęły. Więc dezynfekcja całości i usunięcie miejsc silnie zaatakowanych i takich, które straciły parametry techniczne. Bo jak tego robala trochę tam weszło – bo robal wyjada biel w drewnie, te elementy miękkie, twardzieli nie rusza, omija ją – więc jak nam wlazł w drewno i gdzieś tam bokami sobie poszedł, to dla konstrukcji może się okazać, że to nie jest całkiem groźne – można go trochę podtruć i jeśli mu się nie stworzy warunków do odpowiedniego życia, to on sobie idzie – wyginie i nie wróci.

Ale to jest dość istotne potem dla funkcjonowania, bo jak ktoś kupuje takie mieszkanie i robi sobie remont, to chciałby przez te najbliższe kilkanaście lat mieć święty spokój, nie wracać do tematu.

RN: No tak, niemiło się żyje z robaczkami.

Dokładnie. Tu jeszcze jest element, który pominęliśmy, a mianowicie: okna. Te budynki miały okna skrzynkowe, drewniane. Skrzynka to dwa rzędy skrzydeł: skrzydła zewnętrzne i wewnętrzne. Takie okno daje wentylację. Największym zabójstwem dla budynków starych, zabytkowych jest wstawianie okien plastikowych – takich absolutnie szczelnych.

Dzisiaj większość okien, nawet tych plastikowych, ma napowietrzacze, ale te pierwsze partie sprzed 20 lat nie miały tego. W nowym budownictwie po wstawieniu okien plastikowych pojawiają się zagrzybienia, jeśli ktoś nie wietrzy, a w starym budownictwie to było nagminne. Na dodatek kiedyś tej wentylacji w mieszkaniach było znacznie więcej, bo stały piece kaflowe. Piec kaflowy to nie tylko źródło ciepła – to też rewelacyjna wentylacja – przecież to jest podłączone do komina, więc cały czas następuje przepływ powietrza. My dzisiaj, adaptując stare domy, bardzo często zapominamy o tej wentylacji, a ona jest naprawdę bardzo istotnym elementem.

Czyli to, o czym pani chwilę temu powiedziała: że wymieniane są całe piony przy remontach – należy pamiętać, żeby w tych pionach wstawić jeden kanał wentylacyjny, tak żeby cały pion przynajmniej raz odpowietrzyć, żeby była porządna wentylacja zrobiona. No i, generalnie rzecz biorąc, okna, zarówno ze względów konserwatorskich, czyli plastyki zewnętrznej, jak i ze względu na warunki użytkowania, powinny być drewniane.

RN: Niby nie można wstawiać plastikowych okien, ale wiemy, jak jest.

To jest teoria [śmiech]. W praktyce wykonawca do pani przychodzi i najpierw mami, że będzie to znacznie taniej, potem mówi, że jak pani już chce trochę drożej, to on pani zrobi taki plastik, który będzie z zewnątrz wyglądał jak drewno.

RN: No tak. I gotowe!

I gotowe. Jednak drewno to drewno – naturalny materiał – a my jesteśmy momentami tak niezdrowo zachłyśnięci technologiami i te plastiki pakujemy wszędzie. Wcale nie są dobre – w niektórych miejscach i owszem, ale na pewno nie w tych starych kamienicach. Szczególnie że ktoś, kto decyduje się na starą kamienicę, poza tym, że ma klimat, ma wysokość – tam wnętrza, przynajmniej na kondygnacjach podstawowych, mają przynajmniej 3 m – 3–4 m tak naprawdę, w tych bardziej ekskluzywnych, a piano nobile, to pierwsze piętro – takie reprezentacyjne – bardzo często potrafi mieć 4,20 albo 4,50 m. Tak że klimat jest niezastąpiony.

RN: I lokalizację mają też świetną te kamienice.

Lokalizacje mają świetne, poza tym materiały, z których zostały zbudowane – wiadomo, i tu nie ma co się oszukiwać – wszystkie materiały ceramiczne promieniują, i to przez kilka lat. Czyli cegła przywieziona z cegielni cały czas oddaje. Nie na darmo kiedyś w zasadach budowania było tak, że stan surowy stawiało się jednego roku, wykończenia robiło się w następnym roku, a zasiedlało się to jeszcze w kolejnym roku – żeby budynek mógł się wypracować, bo wiadomo, w każdym nowym wykopie fundament musi się ułożyć, ściany muszą się ustawić.

RN: A dziś jest wszystko szybko. Życie przyśpieszyło i domy stawia się w trzy miesiące.

Wie pani, ja nie wiem, ze 20 lat temu może to było…

RN: To już tak wchodzimy teraz w temat à propos różnic: nowe czy stare [śmiech]?

No właśnie. Pamiętam, wpadła mi w rękę taka broszura: jakaś firma pod Warszawą reklamowała się – rewelacyjne domy betonowe, gdzie ma pani jakby formę z twardych styrodurów, takich styropianów, buduje pani jak z klocków Lego, przyjeżdża pompa i zalewa to betonem.

RN: Wow.

I oni tam gwarantowali, że w dwa tygodnie chyba czy w trzy tygodnie postawią pani dom.

RN: Taki dom z odlewni.

Bunkier. I teraz proszę popatrzeć: nie dosyć, że w betonie, to jeszcze siatka zbrojeń idzie w ten beton, bo to wszystko musi być wyzbrojone, czyli pani wchodzi do klatki betonowo-stalowej – rewelacyjnie tam musi się mieszkać. Nie mówię już o tym, że nawet jeśli to się zaleje w ciągu tych dwóch tygodni, zepnie się cały taki budynek, to wpompowana ilość wody będzie tam odparowywała przez najbliższy rok – przecież ta woda musi gdzieś odejść. Ale są pomysły, prawda?

RN: Ale w dwa tygodnie można się zasiedlić [śmiech].

Dokładnie. W związku z czym: nowe czy stare? To zależy, kto ma jakie potrzeby. Bo w dalszym ciągu jest tak, że ludzie kupują stare domy, szczególnie w tej chwili to już raczej poza miastem. Ale i w mieście tak się dzieje – kupują stare domy po to, żeby je rozebrać i postawić nowy – vide: przychodnia w Oliwie. Tam też inwestor twierdzi, tak przynajmniej wynika z ostatnich opublikowanych wywiadów, że odbuduje bryłę taką samą, jaka była, tylko w nowym materiale. Ale to z zabytkiem nie ma już nic wspólnego. Więc, mówię: jeśli ktoś lubi taką sterylność, to raczej nowe, bo w nowym ma wszystko równiutko, przynajmniej w teorii.

RN: W teorii – różnie to wygląda później.

Tak. Jeśli zaś chce mieć klimat, nietypowe rozwiązania niestosowane dzisiaj – może tak. Bo to nie tyle nietypowe – kiedyś były bardzo typowe, czyli układ pomieszczeń: w starych mieszkaniach bardzo często jest układ amfiladowy, czyli obejścia naokoło – po pierwsze. Po drugie: przestrzegano na przykład, żeby kuchnia, łazienka były od północy, pokoje dzienne od południa, sypialnie od wschodu – układ bardzo ludzki. Poza tym nie ma kiszkowatych pomieszczeń – ciągi korytarzowe są ustawione najczęściej tak, że z nich bardzo czysto i jasno wchodzi się do poszczególnych pomieszczeń.

W rozwiązaniach bardziej ekskluzywnych, przejętych zresztą z rozwiązań pałacowych, była taka zasada, że piece kaflowe, które stały w pokojach, były palone od korytarza, żeby nie brudzić, czyli kubaturę pieca miała pani w ścianie pomiędzy korytarzem a pokojem, cała termika szła głównie na pokój, ale drzwiczki paleniskowe były na zewnątrz, na korytarzu. Tam się leciało z kubełkiem węgla i z szufelką, tam się czyściło popiół i sadzę, żeby nie brudzić w pokojach – rozwiązanie rewelacyjne. I w tych kamienicach, i wrzeszczańskich, i oliwskich, i sopockich jeszcze bardzo często to się znajduje.

Stropy drewniane też mają tendencję do lekkiego pracowania, ale jednocześnie nie tworzą ekranów, a dzisiaj – ostatnio nawet z informatykami o tym rozmawiałem – bardzo często jest tak, że łącza satelitarne odcinane są przez ekrany stalowo-betonowe. W starych kamienicach tego nie ma, bo mamy drewniane stropy, co wyraźniej widać, bo jak pani rozmawia przez telefon komórkowy i zejdzie do piwnicy, gdzie jest strop Kleina ceramiczno-stalowy, natychmiast jakość łączności spada albo się zrywa. To też zaleta [śmiech].

[Śmiech] W dzisiejszych czasach tak. Trudno uciec od fal komórkowych. A tu, w piwnicy, można. A co z zabytkami? Brać czy się ich bać?

Mówię: zależy od tego, w jakim on jest stanie – tu jednak bezwzględnie zalecałbym zrobienie przeglądu przez konserwatora i konstruktora, bo sam inwestor nie jest przygotowany merytorycznie, żeby powiedzieć, jaki jest tego stan. On może powiedzieć, czy mu się podoba, czy nie podoba, ale bardzo często to, co nam się podoba, jest zewnętrzne, to, co widzimy – konserwator widzi to, co jest w środku.

Część obiektów wygląda rewelacyjnie, ale przy dotknięciu potrafi się rozsypać do 70%. I takich należy się bać. Większość z nich jednak da się zrobić, tylko, mówię: analiza konserwatorska pozwala na określenie dokładnie, w jakim stanie jest budynek, co należy zrobić i jakie to z grubsza pieniądze, czy w ogóle warto w to wchodzić. Bo powiem pani, że ta stara architektura jest bardzo porządnie budowana i jeśli była użytkowana w sposób w miarę prawidłowy – bo nie oczekujmy jakichś fajerwerków – to zachowuje się znacznie lepiej niż np. budynki stawiane w latach 60. czy 70. – z tymi jest większy problem.

Pierwsze lata powojenne – lata 50., jeszcze początek lat 60. – było to budownictwo tradycyjne, w miarę sensowne. Potem żeśmy weszli po pierwsze w dziadowskie materiały i w dziadowskie wykonawstwo – weszły jakieś rozwiązania żużlowe, płytowe, przedziwne konstrukcje stalowe – najgorsze budownictwo jest z przełomu lat 60. i 70. Takich należy się bać, bo to najczęściej po prostu z zamkniętymi oczami trzeba wyburzyć.

Zabytki natomiast – tak. Tylko, mówię: analiza konserwatorska i konstruktorska, żeby spać spokojnie.

RN: Dokładnie, po prostu trzeba wziąć fachowca.

Tak, dla kogoś, kto się tym zajmuje zawodowo, nie jest to żadna filozofia – na pierwszy rzut oka widać, z czym mamy do czynienia, na co należy zwrócić uwagę, i od razu wiadomo mniej więcej po pierwsze: jakie czynności trzeba będzie wykonać, po drugie: jakie pieniądze w to trzeba będzie włożyć.

RN: No tak, trzeba po prostu świadomie podejść do tematu.

Świadomie podejść do tematu, ale z całą pewnością nie bać się, bo zyskujemy po pierwsze: lokalizację, po drugie: klimat, którego nie nadrobimy w żaden sposób. Tego klimatu ludzie szukają, chociażby kupując takie stylizowane projekty domów.

RN: Tak, ale to już nie to samo.

Nie to samo, bo zbudowanie nowego domu w takiej starej strukturze to olbrzymie wyzwanie, począwszy od projektu. Projektanci dzisiaj inaczej patrzą na architekturę, budują ze schematów – te programy projektowe posługują się schematami. Tam nie ma miejsca na indywidualne rozwiązanie.

RN: To tak, jak te wszystkie gotowe projekty, które się kupuje z książki, z katalogu.

Dlaczego taki projekt kosztuje tam 2000 zł? Dlatego, że jest masówką absolutną, poza tym tak naprawdę nie nadaje się do realizacji. Żeby go przystosować do konkretnego miejsca, należy i tak wziąć architekta, żeby go przełożył.

To jest nagminne, że ludziom z braku świadomości i wiedzy wydaje się, że kupią projekt i obojętne, na jakiej działce go postawią [śmiech].

Moi znajomi kupili gotowy projekt pseudodworku, a mieli działkę z dużym spadkiem i się okazało, że – zakładali, że domek chyba 120 m im w zupełności wystarczy – przez ten spadek i niedostosowanie projektu do działki wyszło im, że mają jeszcze jedną kondygnację [śmiech]. Ze 120 m wyszło im 300 m i nie bardzo wiedzą, co z tym zrobić.

RN: I zaoszczędzili 10 000 zł na architekcie, ale za to 200 000 zł muszą włożyć w kolejne 100 m [śmiech].

Budowa ich kosztowała, wyposażenie ich kosztowało, a teraz obsługa tego, bo tam coś trzeba robić – puste przestrzenie nie żyją i generują koszty.

RN: Tak, mnie to zawsze dziwi, że tak lekko niektórzy podchodzą do tematu i często za tym idą duże obciążenia finansowe, kredyty na wiele lat – po prostu oszczędzają na architekcie, którego projekt kosztuje, nie wiem, 15 000–20 000 zł trzeba na niego włożyć, to zależy oczywiście od tego, jaki projekt. Jest to jakiś wydatek, ale w obliczu całej budowy to jest nie wiem ile… 5%? Może nawet nie. A naprawdę po pierwsze można mieć coś, co jest faktycznie dostosowane do naszych potrzeb, a przede wszystkim do działki, która ma swoje parametry, obostrzenia, swoją kartę terenu i różne inne rzeczy. Bo potem się okazuje, że jednak dach trzeba zmienić, to trzeba zmienić, bo np. takie są warunki zagospodarowania przestrzennego. To po prostu jest standard.

Poza tym w starych mieszkaniach jest jeszcze inna rzecz. My cały czas rozmawiamy o konstrukcjach, ale w starych mieszkaniach trafiają się elementy starego wyposażenia: stolarka drzwiowa, czasami piękna stolarka płycinowa, przerzeźbiona, drzwi do salonów albo rozsuwane, albo duże, dwuskrzydłowe. To elementy, które się dadzą dzisiaj na nowo zrobić, ale po pierwsze: nie każdy stolarz zrobi, po drugie: mamy problem z takimi materiałami – to drewno było inne, oni pozyskiwali je z innych lasów, innych drzew – my dzisiaj nie mamy takiego drewna. Jeżeli nawet stolarz robi takie duże drzwi przesuwane, to robi to z płyty i daje na to okleinę – użytkowo jest to zupełnie inna jakość, bo wystarczy drobne uszkodzenie i mamy problem z naprawą. W masywie drewnianym możemy zrobić wszystko – w okleinie nie. Mamy piece kaflowe. Co prawda to już rzadkość, ale są.

RN: Są, są, zdarzają się naprawdę piękne.

Niemcy, Holendrzy od wielu lat pieczołowicie się z tym obchodzą, u nas wyrzucano jeszcze niedawno na śmietniki te piece.

RN: A pan je kolekcjonował [śmiech]!

A ja zbierałem różne kafle po śmietnikach, czasami kupowałem, czasami, jak jacyś znajomi kupowali mieszkania i im to było niepotrzebne, to im po prostu rozbierałem i zabierałem taki piec. Ale to są piękne elementy wyposażenia.

Abstrahując od tego: piec kaflowy – każdy piec kaflowy – można przebudować na kominek, otwarty, zamknięty, ale na kominek. Bo rozumiem, że dzisiaj szuflowanie do pieca i grzanie tą skorupą nie każdego bawi.

RN: Nie ma na to warunków często. Kiedyś były przewidziane miejsca na trzymanie węgla itd., dzisiaj w mieście już trochę słabo z tym.

I nie ma warunków, ale przerobienie takiego pieca na kominek – warto to zrobić, bo to żywy ogień. Poza tym ja już w paru miejscach robiłem z takich starych pieców kaflowych mebel czysto użytkowy: ekskluzywny barek, gdzie za ażurowymi drzwiczkami mamy flaszkę.

RN: Ja ostatnio byłam właśnie w takim mieszkaniu, gdzie był stary piec z wentylacyjnym szachtem, z tymi ażurowymi drzwiczkami – właścicielka wcześniej wynajmowała to mieszkanie. Do końca nie była świadoma – ponieważ mnie od razu zachwycają takie rzeczy, wchodzę i od razu z ciekawości zaglądam przez te ażurowe drzwiczki, mówię: „A co tutaj jest?” i otwieramy je, a tam ktoś sobie zrobił ołtarzyk. Świeczki, jakiś obrazek, coś tam, coś tam [śmiech], i sobie wieczorem nie wiem, czy medytował, czy co otwierał [śmiech]. Ale cug był, więc świeczki mogły się tam spokojnie palić.

Czyli mamy stolarkę, mamy piece kaflowe, mamy czasami fajną ceramikę w łazienkach czy w kuchniach. No i mamy sztukaterię.

RN: Piękne sztukaterie czasami są.

Piękne sztukaterie, które czasami są realizacją niemal przemysłową.

Trójmiasto obsługiwała olbrzymia firma pod koniec XIX wieku w Starogardzie Gdańskim. Produkowała na skład dziesiątki czy nawet setki wzorów, ale w wielu kamienicach sztukatorzy robili na miejscu. To był zawód dość powszechny, dzisiaj wyginął niemal całkowicie, ale kiedyś to był zawód powszechny przy firmach budowlanych.

RN: Dzisiaj są styropianowe sztukaterie.

Obrzydliwe, plaskate naleśniki [śmiech]. Sztukateria prawdziwa, prawidłowa ma kąty ujemne, czyli ta rzeźba jest na tyle plastyczna, że światło inaczej się łamie – ta rzeźba jest żywa. Tego nie da się wyrobić w styropianie, bo to tłoczenie ze sztywnych form, czyli musi mieć pani wszystkie kąty dodatnie – to jest takie plaskate, rozjechane. Zupełnie nie ten efekt.

RN: Zupełnie nie ten efekt. Jedynym problemem jest to, że te sztukaterie często są wielokrotnie zamalowywane i tracą swój efekt – ja się spotykam z takimi. Nie wiem w ogóle, czy to można odzyskać w jakiś sposób.

Ale oczywiście, że można – tylko trzeba wiedzieć jak.

RN: Trzeba zadzwonić do pana Janusza [śmiech].

Trzeba wiedzieć, jak jest zbudowana sztukateria. Bo, mówię: sztukaterie, które były robione na skład, mają grubsze ścianki – one musiały przeżyć transport, musiały być wysuszone. Te, które były na budowach robione, bardzo często ścianki mają miejscami schodzące do 2–3 mm, bo gips jest tak wdzięcznym materiałem, że gdy się leje go w formę, wyjmuje się go z formy mokrego, to on daje się kształtować jeszcze – on pani nie pęknie, jeśli go się odpowiednio podniesie, i jak ma pani jakąś nierówność, to on się ładnie ułoży. Wtedy wszystkie styki na mokro, jak pani zarobi, to też nic nie pęka. Jak suche się złoży i wyszpachluje, to tam najczęściej są pęknięcia – na mokro wszystko to się złoży.

Czyli po pierwsze: trzeba wiedzieć, jak one były lane. Czy z magazynu, czy z budowy, bo to trochę inny system montażu – montowane były najczęściej na śruby wkręcane przez drewniane podkładki – trzeba wiedzieć, gdzie to było wkręcane, żeby poszukać otworu, podkręcić i zdjąć element, jeśli jest za bardzo zniszczony.

Poza tym one były impregnowane – najprostszą metodą, jaka może być – pokostem. Zwykłym, lnianym pokostem. Pierwsze warstwy farb, jakieś farby klejowo-kredowe czy olejne, były na tyle tłuste, że stworzyły warstwę pod następne malowania, bielenia. One powinny schodzić, tylko trzeba najpierw sprawdzić, gdzie jest ta warstwa podkładowa, i zobaczyć, co z tym zrobić. Są różne metody zdejmowania, najbardziej brutalna jest taka, żeby flizelinę na kleju kostnym wkleić i taką szmatę po prostu zerwać. Bardzo często potem jest tak, że zrywa pani wszystkie warstwy za jednym razem, do podkładu. Tylko, mówię: to jednak zawodowy konserwator – ja mogę poopowiadać [śmiech].

RN: Ja bym mogła zerwać pewnie razem z rzeźbieniem [śmiech].

No właśnie. A są takie, że niestety narzędzia chirurgiczne, dłutka, jakieś pęsetki, dłubanie skalpelami. Rzeźnia absolutna, tym bardziej że to się robi nad głową. Ale czasami, jak są ładne, nietypowe sztukaterie – warto, klimatu nie da się niczym podrobić – czy rozety pod żyrandolami, czy polichromie – na sufitach bardzo często, tylko najczęściej na pierwszych piętrach, bo pierwsze piętro to jest to piano nobile, główne, reprezentacyjne, najlepsze mieszkania, najwyższe najczęściej, i tam bardzo często dekoracje – czasami ramowe, listwowe, czasami z szablonów coś malowane, ale to trzeba sprawdzić. Bo w tych kamienicach wartością są też klatki schodowe.

RN: Klatki schodowe, o Jezu, te wrzeszczańskie niektóre mają takie…

Najczęściej przedsionki w pięknej ceramice, niestety, często wyrzucanej.

RN: Ostatnio była praktycznie cała w drewnie zrobiona klatka, ściany, ogólnie w drewnie.

W drewnie, ale to raz, że w masywie drewnianym, po drugie: podrzeźbiane wszystkie, balustrady.

RN: Coś pięknego. Po prostu stałam i nie chciało mi się wejść do żadnego mieszkania – stałam i podziwiałam klatkę.

Balustrady rzeźbione, drzwi do mieszkań rzeźbione, czasami z witrażami. Klatki schodowe z witrażami.

RN: Albo płótnem też czasami ściany są wyłożone. Byłam w dworku na Jaśkowej Dolinie, a teraz jakiś inwestor kupił i go restauruje – ten główny hol… po prostu mistrzostwo świata. W drewnie, połączone z płótnem, rzeźbienia, schody wielkie, piękne, no coś pięknego. Naprawdę, coś pięknego.

To działania rzemieślnicze na pograniczu artystów, dzisiaj też jest to możliwe, ale ilości…

RN: W salach jakie mozaiki na podłodze. O Jezu.

…ilości wykonawców nam się strasznie zmniejszyły i tak naprawdę większość takich elementów dzisiaj potrafią zrobić tylko konserwatorzy.

Których też nie jest chyba za wielu.

Nie jest za wielu, bo po pierwsze: to zawód niszowy, specjalistyczny, wymagający wiele różnorodnych umiejętności i olbrzymiego doświadczenia. I jest jednak ssanie w Europie – tutaj dużo konserwatorów wyjeżdża, roboty w Europie mamy absolutnie pod dostatkiem. I nie da się ukryć, że tam są zupełnie inne pieniądze.

RN: I też doceniana jest, właśnie chciałam powiedzieć, inaczej wasza praca.

Tak.

RN: Dobrze, podsumowując i spinając tę naszą rozmowę: Gdybyśmy mieli dać trzy złote rady dla tych osób, które myślą o zakupie – wiem, że myśmy tu powiedzieli o wielu czynnikach, które być może przerażają, ale myślę, że to wszystko da się zrobić, pod warunkiem że się faktycznie na początku dobrze wszystko sprawdzi. Więc takie trzy złote rady: „Zanim kupisz, człowieku, zrób to, to i to”. Co to by było?

Po pierwsze: zapoznać się z dokumentacją budynku. Czy u administratora, czy u właściciela, zobaczyć, co w tych dokumentach jest, co zostało zrobione, kiedy zostało zrobione, jak zostało zrobione – to powinno z dokumentów wynikać. Jeśli wygląda bardzo ładnie, bardzo nowo, bardzo wygładzone, to należy podejść do tego z dużą rezerwą. Czyli pierwsze: dokumenty.

Po drugie: zapytać kogoś, kto ma większe doświadczenie – konserwatora zajmującego się architekturą. Opinia dotycząca mieszkania, budynku, kamienicy to koszt wielkości, nie wiem, 500–1500 zł, jeśli trzeba przekopać to wszystko. Najczęściej pierwszy rzut oka wystarczy, żebym powiedział, czy warto, czy nie warto w ogóle się tym zajmować.

Druga sprawa to jest skala pieniędzy. Jeżeli ktoś chce tanio, to raczej zabytki nie są dla niego. To nie są nieruchomości, na których można bardzo zaoszczędzić – nie da się zaoszczędzić. To trzeba lubić i trzeba być świadomym, że ta przyjemność będzie troszkę kosztować, w zamian za co uzyskuje się niepowtarzalny klimat i niepowtarzalną jakość. No i przy ewidentnych uszkodzeniach murów, bo czasami są widoczne gołym okiem jakieś pęknięcia ścian, fundamentów i strychów, warto też zapytać konstruktora, co on na to powie. Ale zaczynamy od dokumentów, tak?

RN: Zaczynamy od dokumentów, ale żeby je przeanalizować, trzeba wiedzieć, czego szukać w nich, nie?

No tak, ale jeżeli pani bierze dokumenty do ręki i tam jest dokumentacja techniczna, dokumentacja projektowa, jakieś orzeczenia techniczne, konstruktorskie, orzeczenia konserwatorskie, pozwolenia konserwatorskie, to już pani wie, że ktoś przy tym budynku pracował w sposób prawidłowy. Ale jeżeli jest budynek po remoncie, a z dokumentów ma pani tylko jednozdaniowy protokół odbioru, że zostało zrobione zgodnie z umową, to należy się bać.

RN: I przede wszystkim wydaje mi się, że jeżeli mamy zamiar kupić faktycznie nieruchomość gdzieś w starym, zabytkowym budynku, to faktycznie trzeba przeznaczyć jakiś budżet na opinię eksperta, bo zaoszczędzić, to tak, jak z tym projektem, co mówiliśmy, że zaoszczędzimy: kupimy niby za 2000 zł, a potem się okazuje, że musimy 200 000 zł dorzucić, bo trzeba wybudować dodatkowe 200 m czy 100 m. Tutaj może tak być, że się okaże, że faktycznie będzie trzeba zrobić bardzo poważne remonty, z którymi się nie liczyliśmy. Tak że zaoszczędzimy ten 1000 zł czy 1500 zł nawet.

Poza tym to kwestia ustawienia kolejności – ja bardzo często spotykam się z takimi działaniami, że inwestor kupuje, zaczyna dłubać, dłubie przez pół roku, po czym jednak trafia do mnie i mówi: „Coś byśmy z tym zrobili”. Pieniądze, które przez te pół roku włożył, zupełnie bez sensu, bo i tak musimy wszystko od początku zrobić, więc może lepiej na początku zapytać kogoś, ustawić sobie program, jeżeli brakuje nam środków, to rozłożyć to na dłużej, a zrobić etapami.

RN: Dokładnie tak. Dobrze, panie Januszu, bardzo, bardzo dziękuję. Myślę, że to było masakrycznie dużo cennych wskazówek dla ludzi. Ja ze swojej strony powiem tradycyjnie, że zrobię notatkę do tego odcinka i zamieszczę tam też jakiś namiar albo kontakt.

W ogóle taka prośba – zawsze zadaję to pytanie – czy ewentualnie, gdyby pojawiły się jakieś pytania od słuchaczy czy coś, czy mogę liczyć na współpracę przy odpowiedzi?

Ależ oczywiście, że tak.

RN: To super. To będziemy odpowiadać na pytania. Tak że zadawajcie pytania i jeżeli będzie potrzebna jakaś opinia ekspercka, to myślę, że można do pana Janusza uderzyć.

Od strony konserwatorskiej wszystko – współpracuję z mykologami, z konstruktorami, więc każdy temat kompleksowo możemy opanować.

RN: Dokładnie. Tak że nie bójcie się pytać, nie bójcie się starych kamienic, bo są piękne i warto. Trzeba mieć jednak pewnego rodzaju świadomość w temacie.

Tak – bez tego absolutnie nie należy podchodzić do zabytku.

RN: Dokładnie tak, bo można się naprawdę zdziwić.

I zniechęcić.

RN: I zniechęcić, dokładnie. A po co, skoro jest taka piękna energia w tych budynkach?

Dziękuję jeszcze raz bardzo za rozmowę i być może do usłyszenia jeszcze z jakimś innym tematem, bo pan Janusz ma tak ogromną wiedzę, że myślę, że jeszcze co najmniej kilka godzin rozmowy można nagrać.

[Śmiech] Tylko żeby jeszcze ktoś chciał słuchać tego.

RN: A słuchają, słuchają, słuchają, wbrew pozorom słuchają. Dobra, to fajnie. Dziękuję bardzo. Do widzenia.

Dziękuję.

2018-09-12T11:14:34+00:00

About the Author:

Nieruchomości to moja pasja. Wszystko zaczęło się jeszcze na studiach kiedy to w ręce wpadła mi książka Bogaty ojciec Biedny ojciec R. Kiyosaki. Wtedy jeszcze jako młoda studentka zamarzyłam, żeby stać się inwestorem w nieruchomości. I tak po nitce do kłębka. W 2007 rozpoczęłam pracę jako doradca kredytowy po to by zdobyć wiedzę o finansowaniu nieruchomości. Rok później rozpoczęłam pracę jako pośrednik nieruchomości, by poznać rynek. W 2013 r założyłam własną agencję HouseTube Nieruchomości. Przez te lata przeprowadziłam na ok. 20 mln zł transakcji w tym również własnych. Z biegiem czasu odkryłam, że nieruchomości kryją w sobie wszystko to co w życiu jest ważne. Przede wszystkim to są domy w których się wychowaliśmy i w których wychowujemy nasze dzieci. Są jednym z kluczowych składników naszego majątku. I co najważniejsze dają nam poczucie bezpieczeństwa na wielu płaszczyznach naszego życia. Kocham nieruchomości bo mają wiele twarzy i często kryją w sobie wiele ludzkich tajemnic.... dlatego można o nich rozmawiać bez końca co zamierzam robić w kolejnych audycjach podcastu Ruszamy Nieruchomości :)