[RN 160] Kiedyś sauna, dziś schron? Ile kosztuje miejsce ukrycia przy domu | Gość: Tomasz Stawiarz

Schron przy domu. Ile kosztuje miejsce ukrycia i czy podnosi wartość nieruchomości?

Rozmowa z Tomaszem Stawiarzem, deweloperem i dyrektorem zarządzającym Shelteo, o schronach, miejscach ukrycia i o tym, co zmienia rządowy program ochrony ludności za 102,4 mld zł.

Autorka: Marta Baczewska-Golik, pośredniczka w obrocie nieruchomościami od 2008 roku, autorka podcastu Ruszamy Nieruchomości

Słowo ode mnie, zanim przeczytasz

Przyznam, że przed nagraniem tego odcinka miałam obawy. Jako pośredniczka w obrocie nieruchomościami na co dzień rozmawiam o mieszkaniach, domach i inwestycjach, a nie o schronach. Miejsca schronienia jednoznacznie kojarzymy z wojną. Nie chciałam, żeby ta rozmowa kogokolwiek straszyła.

Okazało się, że wcale nie musi tak być. Rozmowa z Tomaszem Stawiarzem bardzo pozytywnie mnie zaskoczyła. Wiedza, którą się podzielił, jest szalenie praktyczna. Zwyczajnie warto to wiedzieć, niezależnie od tego, czy kiedykolwiek pomyślisz o budowie miejsca ukrycia przy domu.

Z Tomkiem nagrywałam już w 2019 roku serię odcinków o deweloperce. Siedem lat później wrócił z zupełnie innym tematem. Takim, o którym w nieruchomościach prawie nikt nie mówi.

Najważniejsze informacje w skrócie

• 6 października 2026 r. Rada Ministrów przyjęła Program Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej na lata 2027–2031. Budżet to 102,4 mld zł, z czego ok. 30 mld zł trafi do regionów i samorządów.
• Program finansuje m.in. miejsca schronienia, systemy ostrzegania, bezpieczną łączność, cyberbezpieczeństwo, ciągłość dostaw wody i energii oraz sprzęt ratowniczy.
• Według inwentaryzacji Państwowej Straży Pożarnej w Polsce jest ok. 2 tys. schronów dla ok. 300 tys. osób, czyli poniżej 1% ludności. Finlandia ma miejsca dla ok. 85% mieszkańców.
• Przydomowy obiekt ochronny do 35 m² można wybudować na zgłoszenie, bez pozwolenia na budowę.
• Według Tomasza Stawiarza miejsce ukrycia przy domu dla 6 osób to koszt od ok. 160 tys. zł, a najprostsze rozwiązania zaczynają się od ok. 120 tys. zł.

Od deweloperki do schronów

Pierwsze pytanie było oczywiste: co się stało przez te siedem lat? Tomek odpowiedział bez upiększania: „Plany i ambicje jedno, a życie weryfikuje. Excel i papier wszystko przyjmie, a rzeczywistość jest rzeczywistością”. Przyznał, że nie na wszystkich inwestycjach deweloperskich zarobił.

Nad przydomowym miejscem ukrycia zaczął pracować około dwa lata temu, obserwując sytuację geopolityczną. Projekt na jakiś czas odłożył, a wrócił do niego po wejściu w życie ustawy o ochronie ludności. W 2019 roku rozmawialiśmy o tym, jak minimalizować ryzyko w inwestycji. Dziś rozmawiamy o ryzyku w najbardziej dosłownym sensie.

Skąd nagle temat schronów?

Podstawą jest ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej z 5 grudnia 2024 r., która weszła w życie 1 stycznia 2025 r. Nałożyła na gminy obowiązki planowania, ewidencji i budowy obiektów zbiorowej ochrony. Do ustawy MSWiA wydało serię rozporządzeń. Najważniejsze dla budownictwa to rozporządzenie z 4 listopada 2025 r. w sprawie warunków technicznych dla budowli ochronnych (Dz.U. 2025 poz. 1548), które po raz pierwszy od dekad opisuje, jak taki obiekt ma wyglądać.

Tomek zwraca uwagę na rzecz, która dla wielu osób jest zaskoczeniem: „Ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej nie jest tylko i wyłącznie na godzinę W. Mamy tam ponad 20 różnych zagrożeń i ryzyk, typu blackout, tornada czy różnego rodzaju powodzie”. Podaje przykład pożaru bloku pod Warszawą, po którym trzeba było ewakuować 700 osób. „Dzisiaj mamy wysoką temperaturę, jutro przychodzi wielka nawałnica i nie mamy prądu przez tydzień”.

Dlaczego w Polsce prawie nie ma schronów?

Po zimnej wojnie Polska przestała budować obiekty ochronne. „Ostatni schron budowaliśmy w 1983 roku, czyli ponad 40 lat temu”, mówi Tomek. Weszliśmy do NATO, priorytetem były przemiany gospodarcze, a bezpieczeństwo ludności cywilnej zeszło na dalszy plan.

Efekt widać w liczbach: w prawdziwych schronach zmieści się dziś mniej niż 1% mieszkańców. Finlandia, która ma ponad 1000 km granicy z Rosją, buduje swój system od dziesięcioleci. Tomek był w Helsinkach i widział, jak to działa: „Oni to budują od 40 lat. Są zabezpieczeni, są wyszkoleni, a świadomość jest na bardzo wysokim poziomie. U nas dopiero wszystko się buduje”.

Uśpiona czujność

Jedna historia z rozmowy została ze mną na długo. W budynku, który Tomek wybudował, włączył się alarm przeciwpożarowy. „Było w budynku z 50 osób, a tylko dwie przyszły do recepcji zapytać, co się dzieje”. Nikt nie spał, była 21:30. Ludzie po prostu nie zareagowali.

Tomek mówi wprost, że żyjemy w stosunkowo bezpiecznym kraju i mamy uśpioną czujność. Przypomina też poradniki bezpieczeństwa, które trafiły do skrzynek: „Większość albo wylądowała na półce, albo w koszu, a część społeczeństwa się przestraszyła”. Jego zdaniem pewne rzeczy trzeba wdrażać stopniowo. Nie straszyć, tylko przygotowywać.

Schron, miejsce ukrycia, MDS. Jaka jest różnica?

To najczęściej mylone pojęcia, a przepisy wyraźnie je rozróżniają:

• Schron to hermetyczna budowla ochronna z filtrowentylacją, zapasami wody, zasilaniem awaryjnym i wyposażeniem pozwalającym przetrwać długi czas. Budowa schronu dla ok. 2000 osób to według Tomasza koszt rzędu 200–400 mln zł, dlatego takich obiektów powstanie niewiele.
• Miejsce ukrycia to obiekt (najczęściej podziemny) chroniący przed odłamkami, zawaleniem czy falą uderzeniową, przeznaczony na krótszy pobyt. Według Tomasza wybudowanie miejsc ukrycia dla 2000 osób to koszt rzędu 30–50 mln zł.
• Miejsce doraźnego schronienia (MDS) to obiekt wskazany przez wójta, burmistrza lub starostę, np. hala sportowa, gdzie mieszkańcy mogą się ogrzać, naładować telefon, dostać koc i wodę.

Państwo w programie skupia się głównie na miejscach ukrycia, bo są wielokrotnie tańsze od schronów. Tomek prostuje też popularne wyobrażenie: „Ludziom się wydaje, że w schronie będą mieszkać, funkcjonować. A to jest zazwyczaj na kilka godzin”. Powołuje się na rozmowy z osobami z Ukrainy, dla których 6–8 godzin to typowy czas pobytu w ukryciu.

Czym miejsce ukrycia różni się od zwykłej piwnicy?

Kluczowa różnica to niezależność konstrukcji. „Miejsce ukrycia musi być osobnym, niezależnym budynkiem, nawet jak jest w budynku. Piwnica jest trwale połączona z budynkiem”, tłumaczy Tomek. Miejsce ukrycia działa jak „budynek w budynku”: ma własną konstrukcję, wzmocniony strop, dodatkowe wyjście awaryjne i wentylację z filtrami. Jeśli budynek nad zwykłą piwnicą się zawali, wyjście może zostać zablokowane.

Z tego samego powodu, jak zauważa Tomek, nie każda stacja metra jest automatycznie bezpiecznym miejscem. Metro warszawskie projektowano w czasie pokoju, bez dzisiejszych wymagań.

Polska ma też swoją specyfikę. Rozwiązań z Finlandii czy Szwajcarii nie da się przenieść jeden do jednego. „Są takie miejsca, gdzie wykopiesz na pół metra i już masz wodę”, mówi Tomek. Dlatego technologia musi być dopasowana do warunków gruntowych.

Ile kosztuje miejsce ukrycia przy domu?

Według Tomasza Stawiarza:

• najprostsze przydomowe rozwiązania zaczynają się od ok. 120 tys. zł,
• miejsce ukrycia dla 6 osób to koszt od ok. 160 tys. zł,
• cena zależy od filtrów, drzwi ochronnych, liczby wejść i wyjść, lokalizacji i warunków gruntowych.

„Górnego sufitu nie ma”, dodaje z uśmiechem i opowiada o znajomym spod Rzeszowa, który w schron na ponad 2000 osób zainwestował 50 mln zł. Sam nazywa go „piwniczką na ziemniaki”.

Ile miejsca potrzeba? Przepisy przyjmują ok. 1 m² na osobę pełnosprawną i 1,5 m² na osobę z niepełnosprawnością oraz ok. 3 m³ kubatury powietrza na osobę. Przy niższym pomieszczeniu powierzchnia na osobę rośnie.

Najważniejszy element techniczny? Powietrze. „Bez jedzenia spokojnie wytrzymasz 60 dni, bez wody 7 dni, ale bez powietrza wytrzymasz 15 minut”, mówi Tomek. Dlatego tak duże znaczenie mają filtrowentylacja i możliwość ręcznej wentylacji, gdy nie ma prądu. Agregat, jak zaznacza, pracuje zwykle od 3 do 5 godzin.

Jakie formalności trzeba spełnić?

Prawo budowlane pozwala postawić na działce obiekt ochronny do 35 m² na zgłoszenie, bez pozwolenia na budowę. Zgłoszenie składa się w starostwie. Budowa musi być zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Tomek przypomina o rzeczy praktycznej: „Trzeba mieć przede wszystkim ten kawałeczek działki i trzeba móc tam wjechać”. Ogród na jakiś czas zamieni się w plac budowy.

Czy jest dofinansowanie dla osób prywatnych? „Dzisiaj zwykły Kowalski nie dostanie żadnych pieniędzy na ten cel”, mówi wprost Tomek. Pieniądze z programu trafiają przede wszystkim do samorządów, szkół, szpitali i urzędów. Tomek mówi, że trwają rozmowy z bankami o kredytowaniu takich inwestycji. Przed decyzją warto sprawdzić aktualne zasady w swojej gminie.

Czy miejsce ukrycia podnosi wartość nieruchomości?

To wątek, który mnie jako pośredniczkę zainteresował najbardziej. Tomek jest na rynku nieruchomości od 16–17 lat i widzi zmianę w pytaniach kupujących: „Na początku, 15 lat temu, ludzie pytali o salkę do ćwiczeń. Później pytali o saunę. A dzisiaj już pojawiają się pytania, czy jest miejsce schronienia, ukrycia. Naprawdę”.

Od 2026 r. przy części nowych inwestycji przepisy wymagają uwzględnienia funkcji ochronnej. Najczęściej realizuje się ją w modelu dual use: garaż podziemny na co dzień, miejsce ukrycia w razie potrzeby. Tomek opowiada o deweloperach w Warszawie, którzy mimo starych pozwoleń zmieniają projekty i dodają miejsca ukrycia. „To podniesie prestiż i wartość nieruchomości. To jest atut sprzedażowy i dodatkowa wartość dla klienta”.

W domu jednorodzinnym ta sama logika. Miejsce ukrycia może na co dzień być piwniczką na wino albo pokojem, w którym dzieci grają na konsoli. „Lepiej, żeby nigdy nie było używane jako miejsce ukrycia, tylko w innym przeznaczeniu”, mówi Tomek. I porównuje je do ubezpieczenia: „Masz autocasco w samochodzie i zazwyczaj z niego nie korzystasz, prawda?”.

Jak gminy radzą sobie z nowymi obowiązkami?

Według ustawy gminy muszą zaplanować miejsca dla części mieszkańców: w miastach do 50%, na terenach wiejskich do 25%. Tomek, który odwiedził ponad 200 gmin, widzi duże różnice. „10 do 20% to naprawdę świetni ludzie i to na odpowiednim miejscu”. Część włodarzy działa z inicjatywą i dokłada środki z własnego budżetu. Wiele gmin nie ma jednak ani planu, ani osoby od zarządzania kryzysowego.

Problemem bywały też terminy. W programie 2025–2026 zdarzało się, że środki przychodziły w październiku, a wydać trzeba je było do 15 grudnia. Tomek opowiada o burmistrzu, który zapewniał, że gmina świetnie sobie radzi, a na koniec przyznał: „Dostaliśmy milion złotych i prawie wszystko musieliśmy zwrócić, bo nie byliśmy w stanie kupić rzeczy”.

Tomek przestrzega też przed zakupami bez planu: „Kupujesz koparkę i ona przez dwa lata ci stoi, bo nie jest ci potrzebna. A za dwa lata nagle jej nie odpalisz”. Czasem rozsądniej jest podpisać umowę z firmą, która ma sprzęt i w kryzysie zajmie się danym zadaniem.

I rada dla każdego z nas: „Każdy powinien sobie odpowiedzieć na pytanie, w jakiej gminie mieszka, czy zna swojego burmistrza albo wójta i jakim jest człowiekiem”.

Co możesz zrobić już dziś, bez wydawania pieniędzy?

To moim zdaniem najważniejsza część rozmowy. Bezpieczeństwo nie zaczyna się od betonu. Tomek zaczyna od jednego pytania: „Trzeba sobie postawić pytanie, co by było, gdyby. Że nie mam prądu przez 24 albo 48 godzin. Co wtedy robię?”.

1. Ułóż scenariusz dla siebie i rodziny. „Jeżeli nie masz prądu, a mieszkasz na drugim piętrze, to nie masz wody”, mówi Tomek. W bloku pompy przestają działać.
2. Miej zapas wody i suchego prowiantu na 2–3 dni: kilka zgrzewek wody, konserwy, makaron, wafle ryżowe. „Nasi dziadkowie zawsze mieli zabezpieczenie. My żyjemy tu i teraz, dzisiaj”.
3. Ustal plan rodzinny. Gdzie i o której się spotykacie, jeśli nie działają telefony i internet. „W przypadku blackoutu telefon nie funkcjonuje, internet nie działa”.
4. Poznaj sygnały alarmowe i zapytaj w gminie o ćwiczenia z ochrony ludności. „To, że dostałem książeczkę, to co z tego? Teraz trzeba to wdrożyć w życie”.
5. Poznaj sąsiadów. Zwłaszcza starsze osoby obok Ciebie. „Rodzina zazwyczaj jest dalej, sąsiad jest obok”.

Mój komentarz: bezpieczeństwo zaczyna się od codzienności

Mam poczucie, że o bezpieczeństwie wciąż mówi się za mało. A dokładniej: dużo mówi się o konfliktach i zbrojeniach, a prawie wcale o tym, co mogę zrobić sama. Jak przygotować siebie i bliskich na trudne sytuacje: kataklizmy, blackouty czy konflikty, na które nie mamy wpływu.

Mamy natomiast wpływ na organizację naszego życia. Na relacje z sąsiadami. Na to, jak skontaktujemy się z rodziną, kiedy nie będzie zasięgu.

Żyjemy w czasach, w których wszystko jest łatwo dostępne. Wydaje nam się oczywiste, że w gniazdku jest prąd, a w kranie woda. A jednak niekoniecznie tak musi być. Wystarczy awaria wody na osiedlu. Przyjeżdża beczkowóz i nagle okazuje się, że nie mamy nawet odpowiednich naczyń, żeby przynieść sobie wodę. To są podstawy, o których po prostu nie myślimy.

Rozmowa z Tomkiem uświadomiła mi, jak wiele jest takich obszarów życia, o które można zadbać właściwie bez większego wysiłku. Jeśli z tego odcinka wyniesiesz tylko jedną rzecz, niech to będzie pytanie Tomka: co by było, gdyby?

Marta Baczewska-Golik

FAQ

Ile kosztuje schron przydomowy?

Według Tomasza Stawiarza przydomowe miejsce ukrycia kosztuje od ok. 120 tys. zł, a dla 6 osób od ok. 160 tys. zł. Cena zależy od filtrów, drzwi, wyjść i warunków gruntowych.

Czy na budowę schronu przy domu potrzebne jest pozwolenie na budowę?

Obiekt ochronny do 35 m² można wybudować na zgłoszenie w starostwie, bez pozwolenia na budowę, pod warunkiem zgodności z planem miejscowym.

Czym miejsce ukrycia różni się od piwnicy?

Miejsce ukrycia ma niezależną konstrukcję („budynek w budynku”), wzmocniony strop, dodatkowe wyjście awaryjne i wentylację z filtrami. Piwnica jest trwale związana z budynkiem i może zostać zasypana.

Ile pieniędzy przewiduje Program Ochrony Ludności i Obrony Cywilnej 2027–2031?

102,4 mld zł na lata 2027–2031, z czego ok. 30 mld zł trafi do regionów i samorządów. Rząd przyjął program 6 października 2026 r.

Czy osoba prywatna dostanie dofinansowanie na schron?

Program kieruje środki przede wszystkim do państwa i samorządów. Według gościa odcinka osoby prywatne nie mają dziś dostępu do dotacji na przydomowe miejsca ukrycia.

Ile miejsca na osobę potrzeba w miejscu ukrycia?

Ok. 1 m² na osobę pełnosprawną, 1,5 m² na osobę z niepełnosprawnością i ok. 3 m³ kubatury powietrza na osobę.

Ile czasu spędza się w miejscu ukrycia?

Przepisy przewidują pobyt do 30 dni, ale według Tomasza Stawiarza w praktyce jest to zwykle kilka godzin. Osoby z Ukrainy mówią o 6–8 godzinach jako typowym czasie.

Odcinek nie jest materiałem sponsorowanym. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej. Szacunki kosztów i dane rynkowe pochodzą od gościa odcinka.

Źródła: KPRM: Ponad 100 mld zł na ochronę ludności i obronę cywilną (06.10.2026) · Rozporządzenie MSWiA z 4.11.2025, Dz.U. 2025 poz. 1548 · RMF24: wyniki inwentaryzacji schronów PSP

Posłuchaj też: RN118 Q&A na temat deweloperki z Tomkiem Stawiarzem · RN109 Jak minimalizować ryzyko w projekcie inwestycyjnym