Często kryje ona wiele tajemnic, które warto poznać, zanim sfinalizuje się transakcję. Jeśli  myślisz, że to tylko nudny urzędowy dokument, jesteś w błędzie. Zapisana jest tam cała historia budynku, więc niektóre księgi wieczyste sięgają naprawdę dawnych czasów. Zapraszamy cię na historyczną podróż od rozbiorów Polski po współczesność. O tym, jak czytać i sprawdzać księgi wieczyste opowiada radca prawny Piotr Dobrowolski, który specjalizuje się w prawie nieruchomości.

Księga wieczysta to rejestr publiczny, który znany jest od kilkuset lat. W Polsce przedrozbiorowej rejestry nieruchomościowe były prowadzone przez sądy grodzkie. Sprawa skomplikowała się w czasach rozbiorów, kiedy na ziemiach polskich obowiązywały różne systemy prawne.

W 1818 roku było ich aż pięć – niemiecki, austriacki, rosyjski, węgierski oraz oparty na Kodeksie Napoleona francuski, na podstawie którego w XXI wieku nadal zakłada się księgi wieczyste i wpisuje się prawo własności.

Kodeks Napoleona, który obowiązywał w utworzonym w 1807 roku Księstwie Warszawskim, był pierwszą nowoczesną kodyfikacją prawa cywilnego. Kilka lat później Kongres Wiedeński zlikwidował Księstwo Warszawskie, powołując Królestwo Polskie, jednak prawo zazwyczaj nie ulega aż tak dynamicznym zaburzeniom, jak historia.

Choć po 1815 roku uchylono częściowo Kodeks Napoleona i wprowadzono Kodeks Królestwa Polskiego, to na ziemiach, które wcześniej tworzyły Księstwo Warszawskie, nadal stosowano prawo francuskie. W zakresie hipoteki morskiej obowiązywało ono jeszcze do 1951 roku!

Po odzyskaniu przez Polskę niepodległości pojawiła się potrzeba unifikacji prawa, ale do 1939 roku nie udało się podjąć prac nad prawem rzeczowym. Dopiero w 1947 roku weszły w życie tymczasowe dekrety, które kończyły przedwojenne prawo obce. Były one pomostem do kodyfikacji nowego kodeksu, który wszedł w życie w 1965 roku.

Oznacza to, że do tego czasu wszystko, co działo się w stosunkach prawno-rzeczowych, regulowane było przez prawo obce. W Warszawie był to Kodeks Napoleona, w Poznaniu – niemiecki kodeks cywilny (HGB), w Krakowie – austriacki (ABGB) itd. Dlatego przy prowadzeniu postępowania przy zasiedleniu nieruchomości, które nastąpiło przed 1947 rokiem, należałoby opierać się na ustawie obcej.

Wagę prawa obcego dobrze obrazuje historia porządkowania nieruchomości miejskich w Łodzi. Jedna z działek nie tylko nie miała założonej księgi wieczystej, ale w żadnym rejestrze nie było informacji na jej temat. Urzędnicy miejsce pamiętali, że w Kodeksie Napoleona jest przepis, który ustanawia domniemanie własności Skarbu Państwa, czyli mówiący o tym, że nieruchomość, która nie ma właściciela, przechodzi na Skarb Państwa.

Złożyli wniosek o uregulowanie księgi wieczystej, ale Sąd Rejonowy miał wątpliwości, więc sprawą zajął się Sąd Najwyższy. Ten przychylił się do zdania urzędników, ponieważ jeśli przed 1947 rokiem już nie było wiadomo, kto jest właścicielem działki, to w 2013 roku jak najbardziej można złożyć wniosek o założenie księgi wieczystej i wpisanie do niej własności Skarbu Państwa. Decyzja ta zapadła właśnie na podstawie Kodeksu Napoleona.

Współcześnie akta ksiąg wieczystych prowadzone są oddzielnie dla każdej nieruchomości. Zastąpiły one niewygodne, duże księgi dawne, w których dokumentowano zmiany w wielu nieruchomościach naraz. Do 1918 roku księgi były prowadzone w języku zaborcy, po 1918 – w języku polskim. Docelowo zastępowano je księgami polskimi, jednak następowało to powoli w ciągu kilkudziesięciu lat. Ostatecznie po digitalizacji z końcem 2013 roku księgi wieczyste stały się dostępne online.

Co do zasady księgi wieczyste są jawne i każdy może do nich zajrzeć, ale, uwaga, nie do akt księgi. Na czym polega różnica? Z przeglądarki na stronie internetowej można bezpłatnie wydrukować daną księgę wieczystą, ale nie jest to dokument urzędowy.

Aby dostać odpis z księgi wieczystej, który ma moc dokumentu urzędowego, należy złożyć na niego zamówienie przez stronę. Po opłaceniu przelewu otrzymuje się maila z linkiem do pobrania dokumentu. Natomiast aby zobaczyć dokumenty, które stanowią podstawę wpisu, trzeba udać się do sądu i przejrzeć same akta księgi wieczystej. To one zawierają pełne dane dotyczące danej nieruchomości.

Dostęp do nich mają jedynie notariusze i osoby, które mają interes prawny, czyli właściciel lub pośrednik prowadzący transakcję. Warto pamiętać, że po ostatniej nowelizacji Ustawy o gospodarce nieruchomościami, wrócił katalog rejestrów, do których pośrednik nieruchomości może mieć wgląd. Art. 181a mówi o tym, że agent ma wgląd do ksiąg wieczystych, ale nie akt ksiąg wieczystych.

Artykuł ten, choć pozornie ogranicza dostęp pośredników do pełnych informacji, z reguły jest dobrze interpretowany przez urzędników, którzy nie blokują dostępu do akt osobom zaangażowanym w sprzedaż nieruchomości.

Jak czytać księgę wieczystą? Każdy jej rozdział zawiera inne informacje. Pierwszy opisuje samą nieruchomość, jej przeznaczenie, położenie, powierzchnię itp. Niektóre współczesne księgi online posiadają nawet linki do geoportalu, więc działka opisana jest nie tylko numerem, ale również wskazana jest jej lokalizacja. W tym rozdziale znajdziesz również informacje o ewentualnych obciążeniach nieruchomości oraz o księgach wieczystych wyodrębnionych lokali, jeśli nieruchomość jest podzielona.

Rozdział drugi traktuje o właścicielu nieruchomości i zawiera podstawowe dane na jego temat – imię, nazwisko, PESEL, rodzaj własności (współwłasność małżeńska, współwłasność w częściach ułamkowych). Na samym dole zaś znajdują się podstawy wpisu, które mogą być zdarzeniami cywilno-prawnymi, jak umowa przeniesienia własności, zniesienie współwłasności, umowa dożywocia, dziedziczenie, darowizna, czyli sposób, w jaki właściciel wszedł w posiadanie nieruchomości.

Dobrą praktyką jest przeglądanie ksiąg wieczystych przy każdej transakcji. Dlatego, jeżeli nie korzystasz z usług agenta nieruchomości, a właściciel nie może lub nie chce przeglądać akt księgi wieczystej, poproś go o pełnomocnictwo, aby w jego imieniu to zrobić, z zaznaczeniem, że właściciel udziela ci pełnomocnictwa do przeglądania księgi wieczystej, ewentualnie poprzedzającej jej księgi dawnej, oraz do pobierania odpisów i fotokopii.

Z kolejnego rozdziału trzeciego dowiesz się o roszczeniach. Znajdują się tu wszelkiego rodzaju służebności, najem, wzmianki o toczącym się postępowaniu egzekucyjnym, zakazy zbywania, roszczenia o przeniesienie własności (na przykład, jeśli została zawarta umowa przedwstępna, to znajdzie się tam roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność).

Każda wzmianka w księdze wieczystej oznacza, że został złożony wniosek o wpis hipoteki, wykreślenie hipoteki, wpis prawa własności itp. Dlatego kupując nieruchomość, która w księdze wieczystej ma wpisaną wzmiankę, należy sprawdzić, czego ona dotyczy oraz czy jest aktualna.

Zdarza się, że w księdze wieczystej znajduje się wpis, który za podstawę ma XIX-wieczną ustawę. Jeżeli jest to na przykład służebność, to należy zbadać, czy jest ona wykonywana. Po 10 latach służebność, która nie jest wykonywana, wygasa, co jest podstawą do jej wykreślenia. Jeśli jest ona ustanowiona na rzecz jakiejś instytucji, to należy ustalić jej współczesny odpowiednik i zgłosić się z prośbą o wykreślenie wpisu. Inaczej transakcja nie dojdzie do skutku.

Ponieważ wpisy w księgach wieczystych są zmieniane na wniosek, może zdarzyć się, że nieruchomość jest obciążona nieujawnionym dożywotnim użytkowaniem. Dziś obieg dokumentów jest zdecydowanie szybszy i łatwiejszy. Wystarczy, że po skończonym spotkaniu notariusz elektronicznie wyśle dokumenty do sądu. Dawniej jednak trzeba było dostarczyć je osobiście, więc jeśli urzędnik zapomniał wpisać wzmiankę do księgi wieczystej, informacja jest dostępna tylko w aktach księgi.

W niektórych sytuacjach można również ujawnić w księdze wieczystej najem. Wpis taki zabezpiecza trwałość stosunku najmu przy nieruchomościach komercyjnych. W przypadku nieruchomości mieszkalnych przepis pozwala na wpis jedynie w sytuacji, gdy właściciel sprzedaje lokal razem z najemcą.

Jeśli nabywca nie chce kontynuować tego stosunku najmu, to może wypowiedzieć umowę najmu pomimo tego, że jest ona zawarta na czas oznaczony. Nie będzie mógł tego zrobić jedynie w dwóch sytuacjach:

• gdy najem jest wpisany do księgi wieczystej
• gdy umowa jest zawarta na czas oznaczony z datą pewną

Czym jest data pewna? To jedna z form zawierania umów, która polega na tym, że notariusz lub inny organ stwierdza, że w określonej dacie umowa została zawarta lub już istniała. Zatem to również przywołanie danej umowy w innym dokumencie przez jeden z urzędów. Kupując nieruchomość inwestycyjnie, musisz zatem zbadać, czy akta księgi wieczystej nie zawierają takiego wpisu.

W ostatnim już rozdziale czwartym znajdują się informacje o hipotekach, czyli ograniczonym prawie rzeczowym. Hipoteka może być zwykła, kaucyjna i przymusowa. Dwie pierwsze stanowią zabezpieczenie należności bankowych. W umowie kredytowej pojawia się informacja, że właściciel ma obowiązek w określonym terminie złożyć wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej. Jeśli więc sprzeda mieszkanie razem z księgą wieczystą obciążoną hipoteką, to zobowiązania będą egzekwowane już od nowego nabywcy.

Przy obrocie nieruchomościami hipoteka może być problematyczna, ponieważ jest możliwość, że nie uda się znaleźć podmiotu, który będzie miał moc ją wykreślić. Przykładowo hipoteka wpisana przez Urząd Miasta Sopot w XIX wieku może być wykreślona przez dzisiejszy urząd, ale gdy podmiotem jest spółdzielnia, która została zlikwidowana 50 lat temu, i nie ma współcześnie podmiotu, który miałby jej uprawnienia, nabywca nieruchomości nie może starać się o wykreślenie wpisu, ponieważ fakt, że nie istnieje podmiot, którego rzetelność była zabezpieczona hipoteką, nie oznacza, że nie istnieje sama wierzytelność.

Zdarzają się również sytuacje, w których nie przepisano hipoteki. Przykładowo kobieta kupiła mieszkanie, które poprzednia właścicielka miała na kredyt i w księdze wieczystej papierowej była wpisana hipoteka. Podczas migracji urzędnik sądowy popełnił błąd i nie przepisał hipoteki do wersji elektronicznej księgi.

Nowa właścicielka kupiła więc mieszkanie z czystą księgą wieczystą. Po jakimś czasie poprzednia właścicielka przestała spłacać kredyt i bank zaczął szukać zabezpieczenia. Zajrzał do księgi i ze zdziwieniem zobaczył, że hipoteki nie ma. Podjął próby wpisania jej na nowo, żeby móc dochodzić zabezpieczenia kredytu z mieszkania, ale Sąd Najwyższy nie zgodził się. Księga wieczysta w wersji elektronicznej jest bowiem objęta rękojmią wiary publicznej.

W prawie cywilnym jest zasada, która wyrażona jest paremią Nemo plus iuris in alium transferre potest quam ipse habet, czyli nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw, niż posiada. Na przykład, jeśli nie jesteś właścicielem nieruchomości, nie możesz jej sprzedać, co najwyżej przenieść posiadanie.

W przypadku rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych ta zasada ulega pewnej modyfikacji. Nawet jeśli nie jesteś właścicielem nieruchomości, ale nadal jesteś wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, i nie ma przy tym żadnej wzmianki, która świadczyłaby o tym, że nie jest to prawdą, to jeżeli ktoś kupi od ciebie nieruchomość, nie można mu zarzucić, że nie nabył prawa własności. Dlatego że miał on prawo uważać, że ten, kto jest wpisany w księdze wieczystej jako właściciel, jest nim w rzeczywistości.

Dlatego dokument ten jest niezwykle ważny przy obrocie nieruchomościami, ponieważ nie tylko pokazuje, kto jest właścicielem nieruchomości oraz co działo się z nią na przestrzeni lat, ale również zdradza, czy zakup nieruchomości będzie związany z załatwianiem dodatkowych formalności lub, czy w ogóle będzie możliwy.

Artykuł powstał na podstawie podcastu Ruszamy Nieruchomości nr 91 – Co warto wiedzieć o księgach wieczystych?