Kiedy inwestycja się opłaca?

Kiedy z niej wyjść?

A najlepiej kiedy w ogóle w nią nie wchodzić?

Na te i wiele innych pytań z zakresu obliczania opłacalności projektu budowy lub rozbudowy nieruchomości odpowie Marcin Zientara deweloper i inwestor.

Marcin zajmuje się szacowaniem opłacalności projektów deweloperskich dla Funduszy Inwestycyjnych oraz zarządza firmą deweloperską, której jest współwłaścicielem. Człowiek z ogromnym doświadczeniem i bardzo praktyczną wiedzą. Zupełnie bez ogródek opowiada krok po kroku jak stworzyć niezbędne do podjęcia przemyślanej decyzji narzędzie analityczne. Opowiada o swoich sukcesach i „niespodziankach” jakie po drodze spotkał w trakcie realizacji swoich projektów.

Muszę powiedzieć, że ten odcinek jest niczym wykład z którego należy zrobić notatki. Na tyle precyzyjne informacje, że postanowiłam zrobić z tego skrypt. Tak, żebyś mógł spokojnie posłuchać, a później wszedł na stronę www.ruszamynieruchomosci.pl i pobrał PDF o nazwie „Skrypt RN13. Jak wyliczyć opłacalność inwestycji deweloperskiej.”, w którym zebrałam wszystkie najważniejsze informacje z tego wywiadu. Są to dwie strony konkretnych punktów, które musisz zawrzeć tworząc własną analizę inwestycji.

Zapraszam do wysłuchania odcinka, a jeżeli wolisz czytać niż słuchać poniżej znajdziesz transkrypt z całej rozmowy.

Music by audionautix.com

TRANSKRYPCJA ROZMOWY Z MARCINEM ZIENTARĄ

RN: Cześć, witam Cię bardzo serdecznie w kolejnym odcinku podcastu „Ruszamy nieruchomości”. Ja się nazywam Marta Baczewska-Golik i na łamach tego podcastu pomagam osobom zainteresowanym tematyką nieruchomości zrozumieć pewne mechanizmy i prawa rządzące tym rynkiem. Jeżeli podobnie jak ja uważasz, że najlepiej zdobywać wiedzę od praktyków, a nie od teoretyków, to ten podcast jest dla Ciebie. I miej pewność, że wszystkie przeprowadzone tu wywiady są z ludźmi, którzy wiedzę zdobywali poprzez własne doświadczenie.

To już 13. odcinek podcastu „Ruszamy nieruchomości” i chcę się z Tobą podzielić moimi refleksjami, jakie mam po mojej ostatniej rozmowie. Żyjemy w czasach bardzo, bardzo medialnych. Jest nawet powiedzenie, że jak kogoś nie ma na Facebooku, to po prostu nie istnieje. Prawdopodobnie są branże, w których bycie na świeczniku faktycznie pomaga. Natomiast od dawien dawna wiadomo, że fakt, iż czegoś nie widzę, to wcale nie znaczy, że nie istnieje. To, że o kimś nigdy nie słyszałam, nie znaczy, że nie robi wielkich rzeczy. Czasami naprawdę można się zdziwić.

Opowiem Wam krótką historię. Jest 35 stopni Celsjusza, bardzo gorąco – Bangkok. Ze znajomymi wybieramy się na kolację. Przychodzi do nas kolega do hotelu, który obecnie mieszka w Bangkoku, i mówi: „Słuchajcie, na kolację zaprosiłem jeszcze jednego znajomego, który akurat jest przejazdem w Bangkoku i w ogóle to nocuje w Waszym hotelu”. Pewnie, czemu nie!

Jedziemy do sympatycznej restauracji, zaczynamy rozmawiać i zadaję standardowe pytanie: „Czym się zajmujesz?”. I jakie jest moje zdziwienie, kiedy słyszę odpowiedź: „E, nic szczególnego. Kosztorysuję, badam opłacalność inwestycji deweloperskich dla funduszy inwestycyjnych”. Myślę sobie: no to faktycznie nic szczególnego! Nie byłabym oczywiście sobą, gdybym nie zadała kolejnych pytań, bo już wtedy wiedziałam, że to doskonały temat na podcast. I tak oto w ten sposób poznałam Marcina Zientarę, o którym nigdy wcześniej nie słyszałam.

Po raz kolejny okazało się, że jest jeszcze mnóstwo tematów i niesamowitych osób do przedstawienia Wam na łamach tego podcastu. Marcin ma na swoim koncie naprawdę niezłe portfolio inwestycji, dzięki którym fundusze zarabiają pieniądze. Zgodził się odkryć rąbka tajemnicy, jak zabrać się za zrobienie takiej analizy i kosztorysu inwestycji. Przypuszczam, że gdyby Marcinowi przyszło do głowy ubrać tę wiedzę w jakiś kurs czy szkolenie, to mógłby spokojnie kasować dziesiątki tysięcy złotych od uczestników, bo jego wiedza poparta jest praktycznym doświadczeniem, a to ma ogromną wartość.

Pomimo że zupełnie nie ma w tym interesu i nie świadczy na co dzień żadnych usług szkoleniowych czy nawet consultingowych, zgodził się publicznie podzielić swoją wiedzą, tak po prostu. Normalnie z reguły do takich osób nie mamy dostępu, bo są najzwyczajniej w świecie tak zajęte, że nie mają czasu. Dlatego przygotuj się na niezłą dawkę wiedzy z pierwszej ręki od praktyka z krwi i kości.

Proponuję Ci nawet, żebyś zrobił notatki – bądź zrobiła – a jak nie możesz, bo słuchasz mnie z drogi lub podczas wykonywania jakiejś innej czynności, to stwierdziłam, że sporządzę notatki z najważniejszymi punktami biznesowymi, którą później będziesz mógł pobrać ode mnie ze strony www.ruszamynieruchomosci.pl. Zrobię to po to, by ułatwić Ci możliwość przestudiowania na spokojnie wszystkich tych informacji i wdrożenia ich w życie przy analizie Twojej inwestycji.

Zapraszam do wysłuchania rozmowy z Marcinem.

RN: Cześć, witam cię bardzo serdecznie, Marcinie. Bardzo dziękuję, że zgodziłeś się udzielić mi wywiadu i poświęcić swój czas. Na wstępie od razu, bo mam tak w zwyczaju: czy mógłbyś w kilku słowach powiedzieć, czym się zajmujesz i co robisz na co dzień?

Tak, oczywiście. Cześć, Marta! Jestem freelancerem, zajmuję się pozyskiwaniem inwestycji pod projekty dla funduszy nieruchomościowych. Poszukuję dla nich inwestycji w postaci gruntów, ale także budynków pod remonty, pod cele inwestycyjne.

RN: Świetnie. A czy mógłbyś nam przybliżyć troszeczkę, co się w ogóle stało, że zacząłeś się tym zajmować? Jaka była twoja droga? Nie mówię, że masz całą historię swojego życia opowiadać, ale w kilku słowach: jak do tego doszło, że zacząłeś się właśnie tym zajmować?

Nie sądzę, żebym był specjalnie oryginalny. Tak jak większość ludzi, która robi różne rzeczy w życiu, wszystko to przypadek. W życiu zajmowałem się tak wieloma rzeczami, że w sumie na końcu można by podsumować, że niczym się nie zajmowałem, ale któregoś dnia doszedłem do wniosku, że jedyną umiejętność, jaką posiadam, to relacje personalne. Umiem je zawierać, ale też obracam się w towarzystwie różnych ludzi i te moje umiejętności mogę wykorzystać.

Między innymi, to był ’98 rok – tak myślę – wtedy zakończyłem współpracę z firmą Athenasoft. O tyle jest to interesujące, że jest to dzisiaj lider na rynku programów do kosztorysowania dla budownictwa. Byłem jedyną osobą w Polsce, która zajmowała się szkoleniem właśnie z tego oprogramowania. To był taki pierwszy kontakt z budownictwem, takim prawdziwym, technicznym i związanym z wycenami prac budowlanych. Natomiast w jakiś sposób to mnie wprowadziło do tej branży. Miałem o niej szerokie pojęcie i do dzisiaj je mam.

Tak jak mówię: przypadek. W życiu bym się nie spodziewał, że będę zajmował się nieruchomościami, szczególnie że niespecjalnie uważam to za coś egzotycznego i fantastycznego. Natomiast jak każda inna praca, ma swoje zalety i wady.

RN: Jasne, to może porozmawiajmy o zaletach. Pracowałeś w dziale IT czy jak wyglądała praca w Athenie?

Nie, nie, nie. Byłem szkoleniowcem. Szkoliłem prawdziwych kosztorysantów, którzy w latach 90., w latach dwutysięcznych prowadzili prace polegające na tym, że odręcznie długopisem wypełniali formularze kosztorysów budowlanych. Nie wiem, czy Wy wiecie, jak wyglądają kosztorysy budowlane – one opierają się na katalogach norm robocizny i te katalogi w pewnym momencie zostały zdigitalizowane i wrzucone do komputera. Ludzie musieli się nauczyć przestawić z tego papierka na komputer. Ja byłem osobą, która ich w tym szkoliła. Nie miałem wiedzy stricte budowalnej – oni ją mieli. Ale z czasem, jak wykonywałem dodatkowe usługi w postaci wykonywania kosztorysów budowlanych – pod duże nawet inwestycje – to musiałem ich słuchać, bo oni znali technologię, wiedzieli, jak to się robi, a ja wiedziałem, jak to wprowadzić do komputera.

RN: Super, czyli miałeś taki praktyczny uniwersytet od praktyków, od ludzi, którzy na co dzień się tym zajmowali.

Bez dwóch zdań, tak. Ale też dużo się uczyłem o sobie. Między innymi właśnie wtedy zrozumiałem, że jestem całkiem nie najgorszy w komunikacji z ludźmi. Potrafiłem rozmawiać z ludźmi w różnym wieku. Ci, których szkoliłem, zazwyczaj byli starsi ode mnie o kilkadziesiąt lat, więc musiałem umieć nawiązać taką relację, ale też zrozumieć, jak to działa. Budownictwo pewnie nie różni się specjalnie od innych branż, gdzie relacje są w sumie najważniejsze, i oczywiście wiedza oraz umiejętność poruszania się w tym świecie.

RN: Jasne. Dzisiaj masz swoją firmę, która zajmuje się wyszukiwaniem inwestycji dla funduszy inwestycyjnych, tak?

Prawdę mówiąc, jest to dużo bardziej skomplikowane. Ja mówię dzisiaj, że jestem freelancerem. Jestem osobą, która pod egidą własnej działalności czy pod zlecenie dla funduszy nieruchomościowych poszukuje projektów inwestycyjnych. Pod tym pojęciem ukrywa się znacznie więcej rzeczy niż tylko poszukiwanie działki, budynku. Tak jak każdy inwestor prywatny – bo rozumiem, że o tym przede wszystkim będziemy mówili – dla siebie będzie szukał jakiejś inwestycji, to nie interesuje go tylko kupno nieruchomości za określoną cenę. On musi wiedzieć, czy ta cena jest atrakcyjna, a w związku z tym, że to ma być inwestycja – czy jest w stanie w ogóle na niej zarobić. I to jest troszeczkę dzisiaj moja rola. Opowiem cały proces.

RN: Świetnie. Dokładnie cię chciałam o to prosić. Co byś mógł poradzić dla inwestora, który zaczyna poruszać się na tym rynku i szukać inwestycji dla siebie? Od czego zacząć, na co zwracać uwagę?

Prawdę mówiąc, dzisiaj mam możliwość współpracy z największymi inwestorami w Polsce, w związku z powyższym skala ich przedsięwzięć jest znacznie większa niż te, które były wcześniej. Natomiast one się praktycznie, rzecz biorąc, niczym nie różnią na etapie analizy ich opłacalności. Na początku zawsze szukamy nieruchomości i zadajemy sobie pytanie: czy to jest mieszkanie, budynek, czy to jest budynek do remontu – specjalizowałem się swojego czasu w remontowaniu kamienic, zrobiliśmy ich kilkanaście w sumie – czy też chodzi o to, żeby wybudować coś od nowa?

Przechodząc do meritum sprawy, jak poszukuję nieruchomości, to oczywiście muszę zrobić research rynku. Mam dzisiaj szerokie umiejętności i możliwości, a w związku z powyższym wiem o większości nieruchomości – przynajmniej na terenie Warszawy – które są na sprzedaż. Niektóre są długo na rynku, niektóre są krócej, natomiast wszystkie są za jakąś określoną cenę. Zawsze ta cena jest kształtowana przez sprzedającego maksymalnie wysoko i szczerze mówiąc, ta ich wycena jest niezrozumiała, wiec moją rolą jest urealnienie jej i przygotowanie projektu, który ewentualnie ktoś mógłby kupić.

RN: Jednym słowem, przygotowujesz sprzedających, żeby urealnili faktycznie swoją cenę?

Rzadko rozmawiam z nimi o pieniądzach, prawdę mówiąc. Ja tylko ich pytam, ile kosztuje nieruchomość, którą chcą sprzedać. Notuję sobie to w moim kajecie i więcej do nich z tym tematem nie wracam – dopiero kiedy będę zainteresowany nieruchomością. Kolejnym elementem, który robię, to pełna analiza dokumentów. Podpisuję z nimi zazwyczaj umowę o zachowaniu poufności, zbieram od nich dokumenty dotyczące nieruchomości. My to nazywamy „one page info”, to jest taka informacja.

RN: Możesz zdradzić, co to za dokumenty?

Tak. Przede wszystkim, w zależności od tego, jak bardzo chcemy zaryzykować na rynku, możemy kupić nieruchomość – np. działkę, która jest rolna, i spróbować ją odrolnić, chociaż po 1 maja to może być niemożliwe – bądź kupujemy nieruchomość, która będzie posiadała chociażby warunki zabudowy, a może jest na terenie, gdzie jest uchwalony plan miejscowy. Te rzeczy ściągam, czasem od sprzedających, czasem sam pozyskuję po prostu z odpowiednich urzędów. Zdarza się, że nieruchomość jest sprzedawana wraz z zezwoleniem na budowę. I takie dokumenty sobie segreguję, również informacje na temat własności. Sprawdzam księgę wieczystą stosunkowo szczegółowo, czy nie ma jakichś wpisów, które mogłyby spowodować, że po zakupie nieruchomości przyjdzie do mnie wierzyciel i po prostu będzie żądał ode mnie pieniędzy.

To jest pierwsza część: przygotowuję kartę nieruchomości, robię to absolutnie dla siebie. Lokalizuję ją sobie na mapie, otwieram Google Maps, dokładnie sobie oglądam ją, często jeżdżę i patrzę, gdzie ona się znajduje. W związku z tym, że jestem z Warszawy – zawsze tu mieszkałem – to po prostu wiem, gdzie są te nieruchomości, ale to jest taka elementarna rzecz, którą trzeba zrobić.

RN: Muszę powiedzieć, że jako pośrednik robię dokładnie to samo, jak przyjmuję do sprzedaży jakąś nieruchomość.

To jest dokładnie taka sama karta nieruchomości. Nauczyłem się jej, korzystając z wiedzy pośredników, z którymi współpracowałem, i po prostu przyjąłem to, co najlepsze, tak mi się wydaje.

Kolejną rzeczą dla takiej nieruchomości – tutaj dam prawdziwy przykład. Nie powiem, gdzie ta nieruchomość się znajduje, bo jest teraz podczas procesu inwestycyjnego. Znaleźliśmy nieruchomość, jest to kamienica. Jak to zwykle bywa, wydawało nam się, że jest tyko jeden właściciel, ale w czasie negocjacji okazało się, że jest jeszcze trzech właścicieli. Na to też trzeba zwrócić szczególną uwagę: że sprzedawcy – nie chcę powiedzieć, że nie są uczciwi, bo to nawet nie wynika z braku uczciwości, tylko ze skrótów myślowych, a im się wydaje, że my czytamy w ich myślach, a my tego nie robimy, więc musimy dokładnie wczytywać się we wszystkie dokumenty.

Po otrzymaniu takiej nieruchomości prowadzimy analizę pojemności architektonicznej, czyli zastanawiamy się, co z takiej nieruchomości możemy zrobić, i wtedy określamy własny PUM – powierzchnię użytkowo-mieszkalną, czy też PUB – powierzchnię użytkowo-biurową. Sam to analizuję. Mamy trzy grupy architektów, którym zlecamy takie analizy. Teraz przy kamienicy możemy zastanowić się, czy nie da się jej rozbudować, przekształcić. Kamienice swojego czasu miały bardzo duże lokale mieszkalne, a teraz sprzedają się świetnie 20–30-metrowe kawalerki.

Taką analizę prowadzimy, jest to analiza architektoniczna, również konstrukcyjna, czyli co tak naprawdę z tej bryły, którą mamy, możemy zrobić. Jeżeli możemy zrobić nadbudowę, to ile tej nadbudowy, ewentualnie jaka byłaby to wielkość tej nowo pozyskanej powierzchni. Po określeniu tego zastanawiamy się, jaka jest chłonność rynku. To jest bardzo ważna rzecz – chłonność rynku. Tak naprawdę, jeżeli w jednej chwili skończymy tę kamienicę i wypuścimy np. 70 mieszkań na rynek – tutaj akurat będzie więcej – to czy w danym rejonie nie mamy zbyt dużej konkurencji, która spowoduje, że ta nasza sprzedaż nie będzie trwała – tak jak zakładamy pesymistycznie: 2,5 roku – tylko może powinniśmy dołożyć, że to będzie znacznie dłużej, czyli zostaniemy ze starzejącym się budynkiem. Mimo że jest to kamienica, to w dalszym ciągu odrestaurowana kamienica zaczyna się starzeć, a ona już na tym rynku jakiś czas była.

RN: Jaki jest cykl życia takiego produktu, czyli właśnie takiej odrestaurowanej kamienicy? Jak to liczysz?

Mam takiego „excelika”, którego sobie przygotowałem. Każdy musi mieć swojego „excelika”. Optymistycznie przyjmuję 1,5 roku sprzedaż mieszkań w takiej kamienicy, pesymistycznie przyjmuję 2,5 roku.

Ale pozwolisz, że przejdę przez cały proces, bo zaraz dojdziemy do tego „excelika”, dlatego że w nim są rzeczy, które są bardzo istotne i one w tym procesie, summa summarum, są na końcu. Po tych wszystkich analizach – które pozwalają mi wyciągnąć pewne elementy, które wpiszę do tego mojego Excela, i wtedy mi wyjdzie, czy inwestycja jest realna, opłacalna i czy chcę się w ogóle z nią mierzyć – zastanawiam się nad tym, za ile mógłbym sprzedawać lokale. Szczególnie że zajmuję się przede wszystkim lokalami mieszkalnymi, to analizuję, po ile są lokale mieszkalne wokoło, i robię dwojaką analizę.

Po pierwsze są już takie narzędzia, które umożliwiają nam zrobienie analizy najmu. Można sobie wykupić, jeżeli ktoś ma troszeczkę więcej pieniędzy, informacje np. o tym, w jakiej cenie wynajmują się podobne lokale, jakie my wyprodukujemy, miesięcznie, np. w takim Airbnb. Wtedy jesteśmy w stanie chociaż wyliczyć, czy to jest dobry produkt inwestycyjny dla mniejszych inwestorów, którzy kupują nieruchomość. To jest jedna rzecz, którą analizujemy.

Druga rzecz, którą analizujemy, to za ile ludzie sprzedają mieszkania wokoło z rynku wtórnego i ewentualnie – trzecia rzecz – deweloperzy, którzy budują, bo przecież buduje się cały czas wszędzie wokoło i pewnie zawsze będzie się budowało. W związku z tym po takiej analizie jesteśmy w stanie przygotować wstępny, własny cennik. My już przygotowujemy na bazie analizy chłonności. Zanim kupiliśmy nieruchomość, już był cennik, wiem, za ile jesteśmy sprzedawać te lokale. Przyjmujemy raczej pesymistyczne założenie niż optymistyczne, bo jak to mawia mój brat: „Optymizmem to będziemy się potem wszyscy cieszyć, będziemy się nim dzielić, ale zazwyczaj z pesymizmem i złymi wynikami jest tak, że nie ma potem winnego”, więc ma trochę racji. Trzeba do tego podchodzić bardzo pesymistycznie.

Kolejną rzecz, którą robimy, i to jest absolutnie niezbędny element, to są kosztorysy i analizy kosztorysowo-budowlane. To naprawdę nie ma znaczenia, czy my będziemy budowali budynek od podstaw, czy będziemy remontować kamienicę, czy będziemy kupować mieszkanie – taką analizę powinniśmy przeprowadzić wcześniej. Czyli po wizji lokalnej przeanalizować, w jakim stanie jest dzisiaj budynek, a jak go nie ma, to jeżeli będziemy budowali od podstaw, to żebyśmy się zastanowili, jaki ma być charakter tego budynku i ile będzie de facto kosztowało nas wykonawstwo – i to też nie ma znaczenia, czy jesteśmy firmą budowlaną, czy też nie, dlatego że niezależnie, czy jesteśmy firmą budowlaną, to powinniśmy zawsze liczyć zwykły nasz zysk, czyli dla tej części – nawet jeżeli to jedna osoba robi – inwestycyjnej, ona powinna pamiętać, że te pieniądze musi gdzieś wydać.

Nie wiem, czy będzie mnie mogli łatwo zrozumieć, ale jest taka sytuacja, w której będąc właścicielem firmy budowlanej, mogę być również inwestorem. Ja to rozdzielam, jako dwa różne elementy. Jak ktoś mi zleci pracę budowlaną, to ja na niej będę zarabiał pieniądze, a jeżeli zrezygnuję z jego oferty i sam sobie będą budował, to po pierwsze zużyję swoją moc przerobową w danym sezonie, roku czy danych dwóch latach, więc powinienem też to normalnie liczyć, jakbym komuś miał zapłacić te pieniądze. To jest bardzo ważna rzecz, bo nie zawsze te prace sami wykonujemy.

RN: Nie można myśleć o budowie inwestycji jak o budowie własnego domu: że robię to własnym sumptem i oszczędzam na robociźnie?

Oczywiście, że nie, bo wtedy de facto zwiększam tylko przychód z mojego budowania, i to nieznacznie – to wcale tak dobrze nie wygląda, jakby się wszystkim mogło wydawać, dlatego zazwyczaj inwestorzy to nie są deweloperzy, w rozumieniu „wykonawcy”. Deweloper to nie jest nikt inny jak grupa ludzi, która się po prostu zebrała i postanowiła coś wybudować, a ma dostęp do środków finansowych. Na końcu dnia i tak budują to wykonawcy, czyli zewnętrzne firmy budowlane, i tak robi Skanska, która nawet sobie stworzyła własną firmę budowlaną, która i tak bierze podwykonawców.

RN: Budimex chyba też tak ma.

Oni tak robią wszyscy. Rozdzielają to. To są jak gdyby dwa różne biznesy, które muszą działać niezależnie. Tak samo powinno troszeczkę działać u nas. Oczywiście w sytuacji, kiedy mamy mieszkanie, możemy przyjąć założenie, że sami zrobimy sobie remont i obniżymy koszty budowy. Można tak zrobić, natomiast mówię, jak ja to liczę. Jest to o tyle ważne, że po prostu jestem w stanie przesiać różnego rodzaju pomysły inwestycyjne i wybrać te najbardziej intratne de facto. Trzeba umieć odrzucać niektóre tematy, które się pojawiają.

Ale mówię: ta cała analiza, o której w tym momencie opowiadam, te etapy pracy są konieczne do tego, żebyśmy na końcu mieli prawdziwą informację. Jeżeli mamy 10 takich projektów, to wybierzemy najlepszy, a nie wszystkie 10, zazwyczaj tak się dzieje.

Już zrobiliśmy ten cennik, mamy analizę rynku, mamy analizę pojemności: ile wybudujemy, wiemy, kto jest właścicielem. Kolejną rzeczą jest strategia marketingowa. Powinniśmy się zastanowić, jak będziemy chcieli sprzedawać tę nieruchomość. Ta strategia jest o tyle istotna, że jest ważną pozycją kosztową później w naszym projekcie. Tutaj się zastanawiamy oczywiście, czy to jest telewizja, radio, gazeta, billboard czy targi. Z mojego doświadczenia wiem – przy małych projektach – ani telewizja, ani radio się nie sprawdza. Internet jest konieczny, ale tylko dlatego, żeby on był. Taka strona internetowa powinna być, mimo że ja się nie spotkałem z tym, żeby sprzedała jakąkolwiek nieruchomość czy mieszkanie, ale jest potrzebna tak jak nasza wizytówka osobista. Musimy wyglądać poważnie, a poza tym to jest konieczność, trochę tak jak z wizytówką. Po takim przygotowaniu się marketingowym, czyli po przeanalizowaniu tego, co powinniśmy zrobić…

RN: A robicie biura sprzedaży na miejscu czy raczej są to zewnętrzne?

Różnie to bywa, często outsourcujemy. W związku z tym, że zajmuję się etapem przygotowania inwestycji – czyli potem jej nie realizuję ani nie sprzedaję tych mieszkań, nie buduję ich fizycznie – proponuję inwestorom, co powinni zrobić. Na tym etapie mam już – przy tej strategii, przy tym koszcie budowy, ale też cenniku sprzedaży nieruchomości – pomysł, jak to sprzedawać.

RN: Znasz koszty, ile to będzie kosztowało?

Sam je szacuję, ale tak, oczywiście. Troszeczkę to jest z mojego doświadczenia, ale też robię research rynku. Rynek się zmienia i wcale nie jest coraz droższy, a wręcz przeciwnie – zdarza się, że wiele usług jest tańszych, dlatego że jest więcej specjalistów na rynku i też dostępność technologiczna jest większa, chociażby strony internetowe. Jakby się człowiek uparł, to stronę internetową może zrobić sam. Ja świetnie robię strony internetowe, ale dla swoich przedsięwzięć nie muszę robić, mogę outsorce’ować, bo troszeczkę inaczej liczę mój czas. Każdy musi się tego nauczyć, więc jeżeli robi to dla siebie, to WordPress daje absolutną możliwość zrobienia sobie strony internetowej bardzo niskim kosztem. To jest kwestia 1000 zł ze wszystkimi opłatami. Czasem warto dać 500 zł więcej i wynająć studenta. Chyba że chcemy naprawdę coś specjalnego – tutaj pewnie będzie wiele, jak to się teraz mówi, hejterów – „Nieprawda, strona musi kosztować 20 000 zł, co ty, człowieku, robisz, zabierasz nam chleb!”. Ona nie powinna nigdy kosztować tyle, bo w WordPressie można kupić za 50 dolarów szablon, którego się używa, i kwestia tylko odrobiny czasu, który poświęcimy i odpowiednio go sobie wyliczymy.

Kolejną rzeczą przy takim projekcie jest narzędzie analityczne. Narzędzie analityczne każdy będzie musiał mieć swoje. Ja swoim się nie dzielę, to jest moja tajemnica. Liczę sobie w ten sposób elementy całego projektu. Opowiem o nim trochę, bo specjalnie sobie otworzyłem w tym momencie, żebyśmy mogli na to wspólnie spojrzeć, patrząc na prawdziwy projekt, bo teraz patrzę na projekt, który faktycznie jest realizowany w tym momencie.

Mamy taką sytuację, w której przyjęliśmy, ile ta nieruchomość kosztuje, wprowadzamy sobie do tego naszego systemu koszt zakupu nieruchomości i to jest koszt zakupu surowej nieruchomości, czyli takiej, ile musimy wydać dzisiaj pieniędzy, żeby ją pozyskać. To jest o tyle istotne, że zaraz dojdziemy do szeregu innych kosztów, które są. Następnie musimy się zastanowić, jaki jest metraż. No i oczywiście metraż substancji sprzedażnej – to jest bardzo ważne. Nas nie interesuje, jaka ona jest powierzchniowa, na końcu dnia części wspólnych, korytarzy, klatek schodowych nikt od nas nie kupi, czyli przyjmujemy do liczenia tylko to, co jesteśmy w stanie sprzedać. Jest ogólne określenie PUM – wszyscy sprzedają PUM, a na końcu się okazuje, że budynek, w którym było 6 000 PUM-u, ma 10 000 całkowitej powierzchni, bo np. garaż do tego wszedł.

Więc wpisujemy sobie ten metraż. W mojej sytuacji jest to metraż kamienicy, wpisuję, powiedzmy, 3500 m2. Dość duża kamienica. Koszt remontu: mam go już oszacowany, znowu patrzę na te elementy, które już robiłem przy analizie, i sobie wpisuję, że akurat w moim przypadku to jest 1700 zł za m2 remontowanej powierzchni.

Następnie, jeżeli mamy nowy budynek, wprowadzamy sobie parametry odnośnie do nowego budynku. Akurat ja robiłem tutaj dla kamienicy. Koszty prac remontowych wychodzą mi na poziomie prawie 6 mln zł, bo kamienica kosztowała 10 mln zł.

Bardzo często przy kamienicach mamy taką sytuację, że mamy tam mieszkańców, bardzo często niskich lokatorów, ale świetnie chronionych przez nasze państwo – nie wiadomo do końca czemu, ale rozumiem, że to jest kwestia moralności – to jest moje zdanie oczywiście – i populizmu wszystkich kolejnych rządów, które się pojawiają. Na końcu dnia okazuje się, że mamy nieruchomość, która jest naszą własnością, ale nie mamy do niej 100-procentowego prawa, bo jakiś tam niepłacący sympatyczny pan mieszka od 15 lat. Jak on się tam znalazł – miałem taką sytuację – nikt nie wie do dzisiaj, ale jest w tym budynku, więc go nie można wysiedlić. Bardzo często trzeba po prostu przeznaczyć środki finansowe na to, żeby albo wykupić jego nieistniejący de facto udział, albo znaleźć mu inne lokum, do którego będzie mógł się przeprowadzić.

RN: Zgodnie z ustawą chyba musimy mu zapewnić jakiś lokal zastępczy. Teoretycznie możemy to zgłosić do gminy, ale w praktyce możemy się nie doczekać, że gmina mu udzieli taki lokal.

Nie za naszego życia. Oni to pewnie kiedyś zrobią.

Kolejną rzeczą, która jest bardzo istotna na etapie tego rodzaju prac: trzeba pamiętać o tym, czy mamy drzewa do wycięcia albo do przesadzenia. Taki parametr też powinien się znaleźć w naszym „exceliku”.

Jak sobie wprowadziliśmy te parametry – to są wszystkie parametry kosztowe – może dojść do różnych rzeczy… Często jest tak, że podczas naszych prac – nie chcę powiedzieć, że zawsze, ale tak bywa – możemy nie doszacować niektórych kosztów. Chociażby to, że któryś z urzędników postanowi, że nie wyda nam jakiejś zgody, np. dlatego że postanowił, że byłoby dobrym momentem teraz, kiedy robimy inwestycję na naszej nieruchomości, abyśmy wyremontowali nowy przyłącze ciepłej wody. To się zdarza i on mówi: „Oczywiście, nie ma problemu, żeby nas przypiąć do tego przyłącza, bo przecież będziemy tego potrzebowali, ale wypadałoby, żebyśmy my za to zapłacili, np. 200 000 zł”. I wtedy do naszego kosztorysu musimy doliczyć takie nieprzewidziane sytuacje, ale na tym etapie naszej analizy my jeszcze o nich nie wiemy. W związku z powyższym ja bardzo często dodaję takie koszty zarządzania.

RN: Masz ustalony jakiś procent, który dodajesz?

Ja dodaję z ręki, pomiędzy 300 a 500 zł, w zależności od tego, jak widzę ten projekt.

RN: Do metra, tak?

Do metra kwadratowego wybudowanej nowej powierzchni. Przy tym porządek budowy jest dla mnie droższy. Oczywiście jak ja tego nie wydam, to na końcu dnia mogę być tylko szczęśliwy, ale jeszcze mi się nie zdarzyło, żeby takie koszty się nie pojawiły gdzieś po drodze.

Kolejną rzeczą są architekci. Trzeba przyjąć założenie, że ktoś musi dla nas zaprojektować budynek, który będzie w danym miejscu postawiony, albo będzie to nowy budynek. Tu warto zauważyć, że różnice są niebywałe, rozpiętość jest nieprawdopodobna, jeśli chodzi o usługi projektantów. Zazwyczaj przy większym budynku są to wyższe kwoty, a przy mniejszym – oczywiście niższe, doliczone do jednego metra kwadratowego. Powiedzmy, że przy nadbudowie uczciwie jest policzyć 150 zł do metr kwadratowy, dlatego że taki projektant nie przeprojektowuje całego budynku, ale musi zrobić tę całą nadbudowę, a w niej jest dużo elementów, które by się w innej sytuacji rozłożyły na poszczególne kondygnacje. On musi zaprojektować cały dach. Przyjmuję, że to jest 150 zł, natomiast z mojego doświadczenia wiem, że ceny kształtują się pomiędzy nawet 70 zł – byłem w wielkim szoku – do 200 zł za metr kwadratowy. Tak mniej więcej wyliczona jest praca architekta.

RN: Niezależnie, czy to jest budynek stawiany od podstaw czy przerabiany?

Takie są stawki. W zależności, jaką mamy relację z architektem i ile pracy mu dostarczamy, natomiast zazwyczaj to są realne koszty, które trzeba ponieść. Jest to związane między innymi z tym, że na architekcie też spoczywa dość duża odpowiedzialność. Nie tylko zaprojektowanie nowego budynku czy też nadbudowy, ale również odpowiedzialność przed urzędami. Architekt powinien w naszym imieniu przeprowadzić proces dokumentacyjny. Ja akurat robię go osobiście dla funduszy inwestycyjnych – o czym zaraz wspomnę – natomiast on powinien się tym zająć, więc nie jestem zwolennikiem tego, żeby nie dzielić się ewentualnie zarabianymi przez nas pieniędzmi. Oczywiście w jakichś realnych i rozsądnych granicach.

Kolejna rzecz: zawsze przyjmuję rezerwę gotówkową, taką, która gdzieś będzie musiała leżeć, jakby coś, nie daj Bóg, się wydarzyło po drodze. Przyjmuję, że to jest jakieś 150 zł do metra kwadratowego, dodatkowo do tamtych 300–500 zł.

Jak już mam te wszystkie koszty, to sobie zaczynam liczyć, za ile mógłbym sprzedać. Znowu biorę z tej mojej analizy średnią wartość netto sprzedaży lokalu – bo to wszystko są wartości netto. Przyjmuję ją, wprowadzam do mojego narzędzia, przyjmuję koszty sprzedaży. One się naprawdę różnie kształtują, ale Ty będziesz o tym wiedziała najlepiej. Jeżeli korzystamy z biura pośrednictwa, w zależności, czy oddamy do sprzedaży nieruchomość wraz z całym marketingiem, o którym wcześniej rozmawialiśmy, z przygotowaniem tego wszystkiego, to koszt będzie wyższy. Nie chcę mówić, ile ja płacę na dzień dzisiejszy, bo to też troszeczkę bierze się z czegoś innego, ja dość dużo tych projektów robię, mam całkiem inną relację. Ale takie środki trzeba tam sobie wprowadzić.

RN: Ale tak czy siak te koszty będą.

Będą bez dwóch zdań.

RN: Albo wyoutsourcujemy i ktoś inny je poniesie, bo musi na tym jeszcze zarobić, bo za darmo nie będzie pracować, albo sami to zrobimy i też będą koszty pracy, może trzeba będzie kogoś zatrudnić i stworzyć biuro sprzedaży – więc to jest po prostu koszt, który trzeba ująć, i tyle.

Nie możemy zapomnieć o tym, że my też to robimy dla pieniędzy.

RN: Oczywiście, że tak.

Nie na darmo to się nazywa projekt inwestycyjny. Inwestujemy pieniądze, żeby zarobić kolejne pieniążki. Naturalną rzeczą jest, że powinniśmy się dzielić w rozsądnych granicach oczywiście i tylko tam, gdzie potrzebujemy, natomiast suportować się specjalistami poszczególnych branży.

Kolejną rzeczą, którą możemy liczyć, to jest przychód za miejsce garażowe. Akurat przy tej kamienicy ich nie mam, natomiast miejsca garażowe też możemy sobie doliczyć i znowu robimy analizę tego, ile one kosztują gdzieś w okolicy. Wtedy takie miejsca garażowe powinniśmy podzielić przez PUM posiadany, żeby sobie doliczyć to do PUM-u, bo chodzi o to, żeby nam to wyszło rozsądnie.

Kolejną rzeczą, którą powinniśmy przyjąć, to koszt pieniądza w czasie. Kiedy wydamy swoje własne pieniądze, nie znaczy to, że one nic nie kosztują. One kosztują przynajmniej tyle, ile dałby nam bank, gdybyśmy je trzymali w banku. Bardzo często, jak jesteśmy inwestorami, wkładamy te pieniądze w różnego rodzaju przedsięwzięcia i powinniśmy przyjąć takie założenie, ile średniorocznie z tych naszych oszczędności jesteśmy w stanie zarobić. Organizacje, z którymi współpracuję, są zamożne, ale też skuteczne w swoim działaniu – powiedzmy, mają koszt pieniądza 10–15% – bardzo drogo! Ale oni są w stanie to wprowadzić do swojego narzędzia. My, przyjmijmy, mamy koszt pieniądza w postaci tylko lokaty bankowej – 3,5%, tyle dzisiaj będzie maksymalnie. I taką sumę trzeba wprowadzić – tyle nas kosztują pieniądze, które włożyliśmy. Dlaczego? Dlatego że my je wyciągniemy dopiero na koniec inwestycji. Bo nie możemy zapominać, że jeżeli to nie są nasze własne pieniądze, to są pieniądze bankowe, jeżeli uda się nam finansowanie bankowe. One zazwyczaj są tańsze od naszego finansowania, dlatego korzystamy z niego, natomiast o tym też trzeba pamiętać i wprowadzić jako koszt pieniądza w czasie, czyli obniżający nasz końcowy zysk.

Po tym wszystkim możemy przejść do tego, żeby podsumować nasze zyski, przychody planowane w ciągu 1,5–2,5 roku. Przyjmuję zazwyczaj, że od momentu kupna nieruchomości, która nie ma żadnych zezwoleń, jest to 2,5 roku, czyli 2,5 roku do zamknięcia procesu inwestycyjnego. Oczywiście mamy sytuację, w której jesteśmy w stanie sprzedać już wszystkie mieszkania, odwrócić sobie własne koszty, a reszta jest dla nas zyskiem. Natomiast trzeba pamiętać, że jeżeli to się rozłoży w czasie, to ten pieniądz cały czas nas kosztuje. W związku z powyższym w tym naszym wyliczeniu on powinien być.

Mamy na końcu taką rzecz, której sam dobrze nie rozumiem, ale mniej więcej jestem w stanie ją oszacować – to jest wewnętrzna stopa zwrotu. To jest takie magiczne słowo, które wyciąga de facto wynik z wszystkich naszych wyliczeń. Przyjmuję wszystkie nasze obliczenia, które przyjęliśmy, czyli zysk na PUM-ie versus czas, który de facto będziemy finansowali tą całą inwestycję. Teraz taka uwaga dla wszystkich, którzy będą chcieli to sami zrobić. Jeżeli wewnętrzna stopa zwrotu – z angielskiego to jest skrót IRR – będzie niższa niż 20%, to z punktu widzenia funduszy inwestycyjnych jest to ryzykowne przedsięwzięcie. Dlatego że fundusz i tak nie wierzy mimo tych wszystkich analiz, które zrobił, tego pesymistycznego podejścia, że jemu się uda te 20% uzyskać. W międzyczasie może być kryzys, może pojawić się kilku nowych graczy na rynku w okolicy nas, którzy będą chcieli sprzedać kolejne mieszkania, co spowoduje spowolnienie naszej sprzedaży, żeby nie powiedzieć: całkiem jej wstrzymanie.

Te 20% to jest minimum, ale przy inwestorach indywidualnym myślę, że spokojnie możemy przyjąć 15–20% – w tym powinniśmy się mieścić i to powinno być dla nas satysfakcjonujące. Natomiast mówię: fundusze robią to inaczej.

Z doświadczenia też wiem, że da się znaleźć projekt, gdzie wewnętrzna stopa zwrotu może być właśnie 15-procentowa, ale w międzyczasie można ją troszeczkę ulepszyć, szukając nowych, ciekawych rozwiązań, np. jeżeli udałoby się nadbudowę zrobić. Czasem rynek nam w tym pomaga, czyli okazuje się, że nasza cena sprzedaży była nierynkowa, bo była za niska, i jesteśmy w stanie wyciągnąć więcej. Natomiast te założenia pesymistyczne być powinny.

Teraz już troszeczkę o sobie powiem. Na koniec takiej analizy… Niektórzy mogą to nazywać biznesplanem, a ja bym powiedział, że to oczywiście jest biznesplan, bo zawiera wszystkie elementy biznesplanowe, ale na końcu jest to szybkie liczenie, czy nam się projekt opłaca, czy nie. Tak jak mówiłem, mamy 10 takich projektów, więc jesteśmy w stanie wybrać ten, który ma najlepszą stopę zwrotu.

RN: Bo jeszcze jesteśmy ciągle przed etapem zakupu, żeby była jasność.

Jeszcze nie kupiliśmy. No i teraz – akurat ja tym się zajmuję – po przeprowadzeniu takiej analizy, którą w 100% sam finansuję, na koniec dnia przygotowuję produkt. Mam koncepcję architektoniczną, która jest już w postaci rysunków, mam analizę pojemności rynku, mam cennik, analizę budowlaną – wiem, ile to będzie kosztowało – marketingową analizę też posiadam, wiem, ile kosztuje nieruchomość. I teraz tak: mogę z tą nieruchomością pójść do dowolnego inwestora albo sam zainwestować pieniądze w taki projekt. I to jest moment, w którym podejmuję decyzję.

Często jest tak – wspomniałem, że nie rozmawiam na temat pieniędzy ze sprzedającymi – że jak ta moja wewnętrzna stopa zwrotu wygląda słabo, to jestem w stanie wprowadzić taki parametr za nieruchomość, żeby to nie było te 5 czy 10 mln, tylko zaproponuję mojemu sprzedającemu, że dam mu 8 mln. Różnica tych 2 mln zł spowodowała akurat na moim narzędziu – to miało być prawdziwe narzędzie, do którego wpisywałem sobie różne rzeczy podczas naszej rozmowy – że podniosła mi się stopa zwrotu z 11% do 19%. To jest kolejna rzecz, którą robię. Jestem w stanie pójść do sprzedawcy i mówię: „Hola, hola! Wiem, że wszyscy w tym kraju sprzedają wszystko za 3 mln, 4, 5, 8, 10” – pomiędzy tym nie ma wartości, to jest jakiś fenomen i wszyscy za tyle sprzedają – „ale ja jestem w stanie dać…” – nie 8, bo liczy się kwestia negocjacji, od razu bym powiedział: „6,5”. Moja stopa zwrotu wzrosła do 26%, ale wiem, że nie jesteśmy w stanie przekonać funduszu, ani sam siebie bym nie przekonał, jeżeli będzie to drożej jak 8 mln. Z taką informacją jestem w stanie pójść do sprzedającego, żeby z nim ponegocjować cenę, ustalić z nim jakiś parametr, który będzie w miarę rozsądny – chyba że od razu był rozsądny, to oczywiście jestem w stanie od razu to pokazać inwestorowi. Ale jeszcze się nie zdarzyło, żebym nie negocjował stawek, dlatego że trochę na tym polega ten biznes.

Następnie idę do funduszu i pokazuję mu pełną dokumentację, czyli pokazuję wszystkie elementy tej układanki. Fundusz ma dokładnie wszystko, łącznie z tym, że mu wskazuję, kto będzie sprzedawał, kto będzie budował. On może wszystko odrzucić z tego, co mu pokazuję. Mogę pokazać mu, kto będzie robił marketing, a wszystko po to, żeby na końcu inwestor finansowy nie musiał robić nic więcej, jak tylko wyłożyć pieniądze i czekać na tę stopę zwrotu, której oczekuje.

To zazwyczaj nie jest kolorowe i piękne, jak mówię, natomiast zdarzają się takie sytuacje, że rzeczywiście on jest w stanie zaakceptować wszystko, co mu daję. Jeżeli to jest inwestycja dotycząca nas, to sobie zrobiliśmy te puzzle. Mamy odpowiedzi na wszystkie pytania i jedyną rzeczą, która nam zostaje, to podjęcie decyzji o kupnie nieruchomości albo szukanie następnego projektu.

Myślę, że w zeszłym roku przeanalizowałem – akurat Excel, który otworzyłem, ma 10 różnych pozycji – kilkadziesiąt, tj. 30, 40 różnych nieruchomości, które analizowałem, zastanawiając się, czy one są warte zakupu, i odrzuciłem większość.

RN: Powiedz mi: jaki jest koszt przeprowadzenia takiej pełnej analizy? To pewnie zależy, jaka nieruchomość, nie?

Oczywiście, natomiast współpracuję z ludźmi, którzy wykonują dla mnie pewne prace, wierząc w to, że jak zrealizuję dany projekt, to oni go będą potem realizowali. W związku z powyższym jest dużo sytuacji, które odbywają się barterem. Ale jeżeli chodzi o analizę architektoniczną, ona jest zazwyczaj najdroższa, pomiędzy 1500 zł a 8000 zł. Myślę, że 8000 zł to jest w ogóle przesada, więc nigdy tak drogiej nie zamówię, ale 1500 zł powinniśmy położyć prawdziwemu architektowi, który przeprowadzi analizę. Dla nowych budynków to jest to analiza opierająca się na tych wszystkich dokumentach, które wcześniej zebraliśmy, czyli wuzetkę, plan miejscowy ewentualnie już zezwolenie na budowę. I on przeprowadza własną koncepcję.

Dlaczego ona jest istotna? To trochę tak jak z każdym z nas: jak jesteśmy specjalistami – ja akurat nie jestem specjalistą w jednej branży, więc mam szerokie podejście do różnych rzeczy i dlatego może mi różne sprawy wychodzą – to bardzo często jesteśmy zafiksowani na pewnym działaniu, pewnym szablonie, który już przeprowadziliśmy w życiu, i tak mają architekci. On zawsze będzie projektował te swoje budynki, tak jak będzie projektował. Nie zawsze jest to tanie z punktu widzenia inwestora, ale jest to przyzwyczajenie niemalże architekta. Często ciężko zrozumieć to, że można by spróbować zamiast ściany ciemnej wstawić beton przeźroczysty, który jest drogi oczywiście, ale daje nam inne możliwości, np. zbycia nieruchomości. On tego tak łatwo nie wymyśli.

W związku z powyższym, jeżeli ktoś wymyślił dla danej inwestycji, przyjmijmy, 2000 m2 PUM-u i tak próbuje to sprzedać właściciel, chodząc z taką dokumentacją przygotowaną przez jakiegoś architekta, to prawdopodobieństwo, że nasz architekt, który robi to dla nas, określi PUM na tym samym poziomie, jest znikome. Po pierwsze on będzie chciał dla nas wyciągnąć jak najwięcej PUM-u, po drugie spojrzy na to z innej strony. Bardzo często przygotowują dla mnie trzy różne warianty dużych, małych mieszkań, bo wtedy kwestia tego, gdzie zamontujemy otwory okienne i jakie one będą, determinuje to, jakie te mieszkania będą. Jeżeli chcemy małe mieszkanie, to bardzo często uniemożliwiają nam to właśnie otwory okienne i może powinniśmy się zastanowić, żeby nie budować 2000 metrów, ale 1800. Koszt budowy będzie niższy, a może cena, którą osiągniemy, będzie porównywalna, jeżeli globalnie ją podsumujemy.

To są takie rzeczy, które warto zrobić, dlatego ci architekci są potrzebni. Będę ich zawsze wspierał, więc uważam, że im się powinno płacić, a te analizy są rzeczywiście konieczne, szczególnie że pod taką analizą on się musi podpisać.

Późniejsze elementy, które do tego dochodzą, są już dodatkowymi rzeczami przy procesie realizacji inwestycji.

RN: W przypadku starych kamienic konsultujecie się też z konserwatorem zabytków lub z tego typu osobami?

Ominąłem ten temat sprytnie, ale mnie wywołałaś.

RN: Czujna jestem.

Tak, to jest bardzo trudny temat z wielu względów. Po pierwsze z jednej strony powinniśmy pamiętać o tym, że w interesie nas wszystkich jest zachowanie pewnego charakteru budynków. Te budynki zabytkowe powinny być piękne, ale powinny w dalszym ciągu być zabytkowymi – czy są całe pod konserwatorem, czy mają tylko elewację pod konserwatorem zabytków, czy są w ogóle na terenie pod ochroną konserwatorską. Staramy się bardzo często dojść do porozumienia z konserwatorem, który oczywiście chciałby, żebyśmy wydali miliard złotych, remontując kamienicę i przywracając jej charakter, najlepiej jeszcze sprzed pierwszej wojny światowej, a wiem, że to jest dzisiaj niemożliwe. Po pierwsze dlatego, że ten nasz wkład inwestycyjny nigdy nie zostanie zwrócony, czyli absolutnie nie powinnyśmy się tym zajmować. Ta wewnętrzna stopa zwrotu może być ujemna nawet – to w ogóle bez sensu taki temat podejmować. I trzeba to wyważyć.

Oczywiście rozmawiamy z konserwatorami. Często jeżeli nawet mamy kamienicę, która nie jest wpisana do rejestru zabytków, konsultujemy się z nim, prosimy o opinię. Często taka opinia, o którą sami poprosimy, jest dużo lepsza, niż gdy przy zezwoleniu na budowę zapyta o to architektura, bo architektura bezpośrednio wysyła zapytanie do konserwatora zabytków. Jeżeli my wcześniej tego nie uzgodniliśmy, to możemy mieć trudności, bo nie będziemy w stanie przekazać tego, co chcemy zrobić na tym projekcie. Nie będziemy w stanie tego opowiedzieć, a opowie za nas ktoś inny, przedstawiając surowe dokumenty, więc taką rozmowę oczywiście powinno się przeprowadzić.

RN: Jasne, przerwałam ci tym pytaniem, już nie pamiętam teraz, co mówiłeś, przepraszam…

Mi też wypadło, ale nie szkodzi. Pewnie sobie przypomnę prędzej czy później.

Tak czy inaczej to jest bardzo dobre pytanie, które zadałaś odnośnie do konserwatora zabytków, bo trzeba pamiętać o jeszcze jednej rzeczy: jeżeli inwestycja jest pod konserwatorem zabytków, to zanim podejmiemy decyzję o jej kupnie, powinniśmy taką konsultację przeprowadzić. Może się zdarzyć, że nasze przewidywania mijają się z prawdą co do tego, co możemy zrobić na danej inwestycji.

Bardzo ważną rzeczą jest też to, żeby sprawdzić – o, już sobie przypomniałem – jak wygląda grunt w danej lokalizacji. Teraz jest taka nagonka w okolicach Warszawy, że grunty są zanieczyszczone, bo przed drugą wojną światową znajdowały się różnego rodzaju fabryki, fabryczki. Taka mapka nawet się pojawiła w Warszawie, pokazująca prawdopodobne miejsca skażenia. Ile w tym prawdy? Śmiało mogę powiedzieć, że za dużo prawdy tam nie ma, bo te znaczki są postawione na tak zwany przypał, ale są miejsca, gdzie rzeczywiście analiza gruntu wskazała, że te miejsca są zanieczyszczone, więc powinniśmy sami się tym zająć. Nie mówię, że powinniśmy wszystkim opowiadać, że kupiliśmy nieruchomość i ona jest zanieczyszczona, tylko powinniśmy po prostu się tym tematem zająć i uwzględnić to w kosztorysie: że powinna być wymiana gruntu.

Bardzo często sprzedający mają już badania poziomu wody, bo to będzie nam podnosiło koszty budowy. Dla remontu może być bardzo istotnym elementem to, czy fundament istniejącego budynku jest w stanie znieść przeciążenia  nadbudowy. Może się okazać, że nadbudowa jednej kondygnacji będzie nieopłacalna, zwyczajnie dlatego, że koszty zabezpieczenia fundamentu budynku będą po prostu bardzo wysokie i spowodują, że zjemy cały zysk, który moglibyśmy osiągnąć przez nadbudowę, więc po co tym się zajmować, jeżeli robimy to za darmo? Chyba że robimy coś dla siebie, to wtedy możemy zawsze przeinwestować w każdym projekcie.

Jeżeli chodzi o naszą analizę, to powinniśmy przyjąć też założenie tych drzew, o których wspomniałem. To jest dość ważna rzecz, bo tego urzędnicy na pewno nam nie odpuszczą, a też bardzo często są one mile widziane, jeżeli chodzi o kupujących. Bardzo często robimy nasadzenia. Uzgadniamy z urzędem, że wytniemy ileś tam drzew – często to są drzewa, które nie są jakoś specjalnie stare, ale jednak rosną i są już wpisane do planu miejscowego, więc staramy się je przenieść. Chcemy je przywrócić w okolicach naszych budynków. O tym też trzeba pamiętać. Skończyły się czasy, kiedy należało wykarczować wszystko. Dzisiaj ludzie potrzebują tego, żeby wkoło było zielono, żeby było miło, przytulnie. Szczególnie w centrach miast, gdzie tej zieleni zabrakło.

RN: My w Gdańsku mamy takie osiedla, gdzie wszystko jest teoretycznie nowe, a po prostu nie ma nawet małego skweru zielonego. Ja za to właśnie bardzo lubię Londyn: że tam wchodzisz i praktycznie każda najmniejsza dzielnica ma swój parczek, skwerek, gdzie ludzie mogą pójść i odpocząć. U nas jakoś tego brakuje w planowaniu przestrzeni, to jest ewidentnie zarzut do miasta.

Miasto nie ma interesu w tym, żeby w to inwestować.

RN: Wiadomo, że inwestor parku nie zrobi, bo nie zarobi na tym. To musi gmina zrobić, nie?

Powiem Ci ciekawy przykład. Pracuję teraz nad takim bardzo ciekawym projektem w centrum Warszawy, gdzie jest skwerek. Przekonując inwestora do tego, żeby podjął decyzję o zainwestowaniu pieniążków, zaplanowałem porozumienie się z miastem – mimo że tego jeszcze nie zrobiłem, ale to jest w planach – dlatego że my cały ten skwerek przygotujemy, czyli zrobimy nowe nasadzenia, zajmiemy się trawką, wymienimy ją, nie będzie to samosieja, będzie to ładnie wyglądało, zrobimy ładne chodniki. Z prostej przyczyny: my i tak to robimy dla kupującego, a to kupujący generuje nam przychód, ale jak to mój brat często powtarza: „Wszystko, co sprzedajemy, jest warte dokładnie tyle, ile ktoś chce zapłacić”. Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie za 10 000 zł do metra, to może się okazać, że rynek chce go kupić za 8.

RN: To jest mój chleb powszedni, co mówisz teraz.

Ale bardzo często możesz zrobić tak, żeby naprawdę pojawił się klient, który kupi to za 13 000 zł. Przygotowuję teraz taki projekt, w którym średnia cena będzie 14 000 zł za metr, a najdroższe mieszkania będą kosztowały 18 000 zł netto. Ale to są mieszkania z pięknym widokiem. To są zielone mieszkania z tarasami. Za tarasy tak naprawdę nikt nie płaci, natomiast to generuje de facto cenę. Na końcu dnia inwestycja nie będzie tyle kosztowała, bo można budować pewnie za 2500 zł do metra, ale można też budować za 5500–6000 zł do metra, i działka może kosztować nie 1000 zł do metra, ale 4000 zł – i wtedy mamy koszt inwestycji 10 000 zł.

RN: Jasne, kiedyś się zastanawiałam, ile wart jest widok z okien?

Tyle, ile jesteś w stanie zapłacić.

RN: Tak, dokładnie.

Byłaś w Tajlandii, to wiesz.

RN: Tam w ogóle się spotkaliśmy, poznaliśmy z Marcinem. Świat jest mały. Stąd też ta dzisiejsza rozmowa. Jest to efekt podróży. Podróże kształcą i przede wszystkim powodują, że się zawiera ciekawe znajomości.

Poszerzają horyzonty.

RN: Czasami kogoś z Warszawy trzeba poznać w Tajlandii.

Teraz muszę jedną rzecz powiedzieć, możesz to wyciąć później. My, warszawiacy, nie jesteśmy źli, jest nas tylko 600 000. To chciałem Wam wszystkim powiedzieć.

RN: Niewielu Was jest.

Bo często mieszkamy w Trójmieście.

RN: Dokładnie, teraz też mam klientów, którzy z Warszawy do Trójmiasta się przeprowadzili.

Trójmiasto daje widoki.

RN: Daje widoki, ale Wy tam w Konstancinie też macie ładnie w tym lesie.

Nie, nie, nie. Ja jestem z Warszawy, więc Konstancin – nie. Z różnych względów nie, natomiast jeśli chodzi o Trójmiasto, ja jestem bardzo za nim, dlatego że teraz mamy tam dwa projekty. Jeden odrzuciłem niedawno, a dwa projekty będą w tym roku realizowane dzięki naszej ciężkiej pracy i przejściu tych wszystkich procedur. Rzeczywiście fundusz inwestycyjny podjął decyzję o zainwestowaniu w nieruchomość. Natomiast trzeba pamiętać i to jest w ogóle ciekawa rzecz: w całej Polsce budowanie kosztuje mniej więcej tyle samo. Naprawdę koszty są bardzo podobne.

RN: A ceny domów są różne, nie?

Tak jest, bo koszty działek, czyli tej powierzchni, która jest pod budynkiem, jest różna. Ale też – i to jest niesamowite – są różne ceny sprzedaży. Nawet jeżelibyśmy w Trójmieście kupili nieruchomość, gdzie płacimy za działkę 1500 zł i wybudowanie kosztuje nas 3500 zł, to wcale nie oznacza, że sprzedamy to tak jak w Warszawie: za 7000 zł. Możemy sprzedać za 6000 zł. Nie wiem, z czego się to bierze, natomiast w Trójmieście są dość niskie ceny jak na skalę, na którą patrzę.

RN: Właśnie chciałam zapytać: czy te apartamenty za 18 000 zł to w Trójmieście będą?

Nie, nie ma szans. W centrum Warszawy. To są w ogóle inne ceny, inny klient i to nie dlatego, że on jest niewymagający. On ma po prostu możliwości i w podobnych kwotach kupuje coś równie atrakcyjnego, więc tutaj to rynek dyktuje cenę. W Krakowie też są inne ceny. My prowadzimy inwestycje w Krakowie, zresztą wszystko się zaczęło od Krakowa. Wraz z funduszem zrobiliśmy kilkanaście nieruchomości – nowych, starych. Ceny też są inne, są różne i wcale nie są takie niskie.

RN: Kraków jest dosyć drogi, z tego, co się orientowałam. Chociaż nie wiem, nie znam tamtego rynku aż tak dobrze.

Kiedyś miałem okazję widzieć opracowanie instytucji nowojorskiej, która robiła analizę rynku mieszkań w Polsce na najbliższe 5 lat – to było 2 lata temu, więc jeszcze 3 lata. Ciekawą rzeczą, którą wskazali, było to, że różnica cen pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną w Krakowie jest najniższa. Ta różnica cen jest na poziomie 3–5%. Oznacza to, że tam właściciele nieruchomości nie sprzedają nieruchomości, jeżeli ona miałaby być sprzedawana za tanio. To jest bardzo ciekawe. W Warszawie ta różnica jest 10–15%, w Trójmieście jest wyższa. Chodzi o to, że oczekiwania są większe niż chęć zakupu, a w Krakowie jest trochę inaczej.

RN: Marcin, jesteś skarbnicą wiedzy! Masz to tak fajnie poukładane w głowie, że myślę, że naprawdę można zrobić porządne notatki z naszej dzisiejszej rozmowy.

RN: A więc na zakończenie może spróbujmy to podsumować, jakieś najważniejsze rzeczy, żeby nam nie umknęły: na co zwrócić uwagę przy analizie inwestycji? Albo może coś z własnego doświadczenia powiesz: jakie błędy najczęściej popełniają ludzie, którzy podchodzą do tego typu inwestycji, albo zapominają wziąć czegoś pod uwagę, tak jak wspomniałeś o tych drzewach? Spróbujmy to podsumować.

Bardzo ważnym elementem przy każdej inwestycji jest to, ile ona nas będzie kosztowała. Skrajnie istotną rzeczą jest to, co możemy na niej wybudować. Analiza pod kątem architektonicznym to jest również analiza tego, co musimy usunąć, patrz: drzewa i inne budynki.

RN: Lokatorów…

Chociażby lokatorów, ale trzeba też przeanalizować to, czy budynek nie jest pod konserwatorem zabytków, czy budynek, tak jak mamy jedną sytuację, nie jest na terenie, w którym IPN będzie poszukiwał jakichś pozostałości po, że tak powiem, oprawcach tego kraju, bo tak mi się zdarzyło, czy też śladów jakichś mogił. To też jest bardzo istotne, bo to nam nie przeszkadza w niczym. Wbrew pozorom nie jest tak, że rynek mówi: „O nie, tam ktoś umarł, to nie będę tam mieszkał”, bo prawdę mówiąc, nie ma takiego miejsca w Polsce, gdzie by ktoś nie zginął, druga wojna światowa naprawdę była tego przyczyną.

RN: Ale u nas w Trójmieście okolice starówki to są miejsca zagrożone tymi wykopami architektonicznymi.

Oczywiście, tam jest jeszcze gorzej.

RN: Tutaj sporo budów zostało wstrzymanych przez tego typu historie.

IPN wstrzymuje prace na chwilę, oni naprawdę się zbierają z tymi. Trzeba to uwzględnić po prostu w projekcie, trzeba uwzględnić to, co jest w ziemi. Zdarzyła mnie się sytuacja, w której tuż przed transakcją dowiedziałem się, że dwie duże magistrale ciepłej wody przechodzą przez działkę. Zahaczają o nią, jak to powiedział sprzedawca, wchodząc 8 metrów w nią. To są dwie duże magistrale, dwa razy 500, duże tak czy inaczej. Trzeba to uwzględnić, bo trzeba przeanalizować, czy my chcemy się wpakować w nieruchomość, w której będziemy musieli taką magistralę przenieść. Co to powoduje? Powoduje to, że musimy zrobić uzgodnienia z tym związane. Musi zastanowić się, kto za to zapłaci.

To są ważne elementy, więc wszystko, co jest w ziemi, jest bardzo istotne na etapie projektu tej analizy. Jeżeli taką analizę dostaniemy – to oczywiście budowlanka. Cała część budowalna jest bardzo istotna i wtedy musimy się zastanowić, jakiego charakteru ma być ta nasza inwestycja, którą chcemy oddać: czy to ma być coś luksusowego, wyjątkowego czy po prostu zwykły budynek, blok z jakąś ładniejszą elewacją, ale jeżeli nie będziemy chcieli więcej jak 550 zł do metra, to nie powinniśmy też więcej pieniędzy w to angażować, bo chodzi o to, żeby to jeszcze się opłacało. I to są najważniejsze rzeczy.

Dopiero po przeanalizowaniu tego zastanawiamy się, czy sprzedający nie chce za dużo pieniędzy za tę nieruchomość. Bo tak jak my będziemy liczyć, będzie liczył każdy inwestor. Wiele osób interesuje się tym samym co ja, nie jestem wyjątkową osobą. Takich jak ja w Warszawie jest pewnie kilkanaście osób, które mają pojęcie o tych samych nieruchomościach, i my bardzo podobnie to liczymy. Jak komuś się bardzo spodoba dana nieruchomość, to jest w stanie przymknąć oko i zmienić sobie troszeczkę tego „excelika”, sam siebie oszukać albo zmniejszyć oczekiwania co do zysku. Natomiast na końcu dnia liczy się to wszystko tak samo. Ten biznesplan powinien być niemal identyczny u wszystkich.

I dlatego nie dajmy się wkręcić, bo to jest bardzo istotna rzecz. Nie dajmy się wkręcić w kupno nieruchomości, która jest za droga versus to, co za nią możemy osiągnąć. Szczególnie że nie wiemy, jaki będzie rynek za rok, za dwa lata, a dzisiaj nie wygląda to jakoś superoptymistycznie. Dzisiaj że dużo się bardzo buduje, bardzo duża jest konkurencja. A jak jest duża konkurencja, to oby nie wrócił nam 2008 rok, tak sobie wszyscy o tym myślimy.

I ostatnia rzecz, absolutnie na koniec. Trochę anegdoty, a trochę też smutnej rzeczywistości, o której trzeba pamiętać: nie obrażajmy się na sprzedającego, jeżeli w dniu transakcji dowiemy się, że zamiast sześciu lokatorów jest 27 rodzin i okaże się, że on nie jest do końca właścicielem, ale ma pełnomocnictwo od innych właścicieli, i tak naprawdę to zapomniał jeszcze powiedzieć, że budynek został odcięty od prądu, więc trzeba zrobić nowe przyłącze i się porozumieć z RWE. Nie jest to rzecz niezwykła i zamiast dwugodzinnego aktu notarialnego siedzimy osiem godzin podczas aktu, analizujemy tę sytuację i wtedy są dwie opcje: oczywiście odejść od stołu albo zgasić pożar, czyli przenegocjować umowę w drugą stronę, on powiedział, że daje mniej, czyli zamiast dużego fiata daje małego. No a my mówimy: „Zatem płacimy za małego fiata, ale w wersji używanej dodatkowo jeszcze”. I to się da zrobić. Taka transakcja miała miejsce dwa lata temu i rzeczywiście jestem tego rzewnym przykładem.

RN: Pomimo że niby wszystko sprawdzone, prawda?

Prawnicy sprawdzili wszystkie dokumenty! Ja o tym nie wspominam, ale nie ma takiej opcji, musimy wziąć prawników, bo ten, kto się pod tym podpisuje, ma na ten temat wiedzę, ale oni nie byli w stanie tego sprawdzić, bo takich dokumentów nie dostali. Dokumenty się pojawiły u notariusza, który musiał sczytać wszystkie dokumenty, poprosił o wszystkie informacje i musiał oświadczyć sprzedającym pewne rzeczy.

W związku z powyższym nie ma co się obrażać. To były skróty myślowe, a poza tym sprzedawca chciał bardzo sprzedać, myślał, że jakoś to będzie. Myślał, że po drodze uda mu się jeszcze tych ludzi wyprowadzić. Wyprowadzka zajęła mu kolejne 8 miesięcy.

To taka anegdota na koniec, która również podsumowuje to, że powinniśmy sprawdzić te dokumenty i do momentu, dopóki pieniądze nie przejdą z ręki do ręki, możemy zawsze się wycofać z transakcji. To jest też ważne.

RN: Nie brać za wszelką cenę…

Nie, nie absolutnie. Powinniśmy mieć widełki, kiedy wchodzimy, a kiedy wychodzimy z inwestycji. Tak jest na giełdzie, tak jest w nieruchomościach, tak powinno być wszędzie w życiu. To jest praca, to jest inwestycja, a nie hobby. Są takie hobby, w które możemy ładować pieniądze w nieskończoność, jak choćby stare samochody. Ja regularnie wkładam i wkładam, i wkładam… Ale to jest hobby, to jest całkiem co innego. Natomiast przy inwestycji nigdy nie powinniśmy sobie na to pozwolić, bo nie o to chodzi w tym biznesie. Musimy wszystko przemyśleć.

RN: Marcin, a tak na koniec jeszcze pokuszę się o zapytanie Ciebie… Wspomniałeś, że nie wygląda to optymistycznie, ale co ty myślisz w kontekście ustawy rolnej, która wejdzie po 1 maja? Bo ja jestem trochę lekko zaniepokojona. Jakie jest twoje zdanie na ten temat?

Ja absolutnie nie wpakowuję się w politykę, ale mam szeroki pogląd na tę sprawę.

RN: Bo to dla inwestorów na pewno to zmieni zdecydowanie rynek.

Ja bym się mniej przejmował w przypadku inwestorów tym zakazem sprzedaży i kupna ziemi rolnej, bo to troszkę nie o nas chodzi. Chodzi o to, żeby Państwo Polskie nas uwłaszczyło – tych, którzy dzisiaj mają ziemię rolną, będą chcieli ją sprzedać, bo trochę to na tym polega. Ciekawe, kto będzie robił wyceny tych nieruchomości. Wyceny są dwie: moja i twoja. Trochę to będzie tak wyglądało i ten, kto będzie w stanie przewalczyć w sądzie swoją wycenę, ten wygra. Wydaje mi się, że to będzie absolutne uwłaszczenie.

Natomiast nas, inwestorów, to nie dotyczy, bo nas co do zasady nie dotyczą działki rolne. Myślę, że tutaj nie ma problemu. Ja się obawiam, że podczas podejmowania tego tematu przejdzie jeszcze jedna ustawa, która będzie wspominała o tym, że wuzetka nie determinuje tego, co będzie mogło być na tym miejscu wybudowane, czyli niejako wydanie wuzetki spowoduje, a raczej nie spowoduje tego, że będziemy mogli być przekonani, że rzeczywiście to, co zostało w wuzetce wydane, możemy wybudować. I to jest jedyny problem. Mam nadzieję, że nie wspomnicie moich słów 1 maja. Bo taka rzecz może się zdarzyć.

RN: To tak naprawdę będzie też dotyczyć areałów, chyba, zdaje się, powyżej hektara, które będą w centrum miasta i nie są objęte planem zagospodarowania. Ich jest mnóstwo.

To dotyczy wszystkiego, czyli to jest też troszeczkę ucieczka od odpowiedzialności. Urzędnik wydaje nam wuzetkę, ustala nam wysokość zabudowy, ustala nam powierzchnię biologicznie czynną, ustala szereg rzeczy, a na końcu się okaże, że musimy przejść cały ten proces raz jeszcze i dalej nie jesteśmy pewni, co tam możemy zrobić. To spowoduje, że następnym razem, znaczy od maja, inwestycje będą zawierane raczej warunkowo do zezwolenia na budowę, a dzisiaj są warunkowo do wuzetki, bo jesteśmy w stanie to zrobić. To są takie zagrożenia.

Co do tego, co się dzieje i będzie działo na rynku: luksusowe dobra zawsze się miały dobrze, jak sama nazwa wskazuje. 2008–2009 rok nie spowodował wcale, żeby one specjalnie staniały, wręcz przeciwnie – świetnie się miały. Ludzie nadal kupowali Ferrari, dalej kupowani Lamborghini…

RN: Tak jest, że kto ma pieniądze, ten ma nadal…

Tak jest! I dla niego jedynie, co się wtedy wydarzyło, to to, że miał ciut taniej. On mógł kupić ciut taniej, bo rynek to wymusił na sprzedającym. Tylko tyle się zmieniło.

Co do innego rodzaju inwestycji, czyli takiej bardziej powszechnej – sam nie wiem. Są różne analizy. Wydaje mi się, że w dalszym ciągu centra miast będą bezpieczne. Natomiast przedmieścia mogą się już tak dobrze nie sprzedawać i sądzimy, że to będzie miało miejsce za rok czasu, lipiec przyszłego roku. Czyli przed latem może przyjść takie delikatne tąpnięcie.

RN: Czyli lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja?

Zawsze tak było. Naprawdę polecam to narzędzie. Nie wiem, czy ono jest dostępne w Polsce, pewnie jeszcze nie, ale będzie dostępne.

RN: Jakie?

Nazywa się drbnb To jest narzędzie pomagające przeprowadzić analizę najmu lokali przez ludzi z całego świata w danym regionie, czyli takie trochę Airbnb, tyko możemy zaznaczyć kółeczkiem, w jakim rejonie nas interesuje, i dostajemy informację, jak ludzie tam wynajmują, czyli jak bardzo chętnie odwiedzają te miejsca. Bo proszę pamiętać, że oni nie inwestują pieniążków, czyli nie kupują nieruchomości. Oni tam będą wynajmować. Oni nie są uwarunkowani kryzysem na rynku nieruchomości. Oni po prostu tam wynajmują i to będzie ciekawe narzędzie.

RN: A to też działa na Polskę czy jeszcze nie?

Wydaje mi się, że jeszcze nie. Ja znam to narzędzie, bo współpracowałem z nim przy tworzeniu. Natomiast to nie jest polskie narzędzie i nie wiem, czy ono jest dostępne jeszcze.

Natomiast ważną rzeczą jest to, żebyśmy analizowali to – i nie tylko to, jak ludzie kupują, bo ludzie kupują często nierozsądnie, ale to jak można zarobić na naszej inwestycji. Jeżeli kupujemy mieszkanie, którego nie chcemy wcale sprzedawać, ale chcemy je wynajmować, to tym bardziej dla nas jest to istotne. Niczym nie różni się ta analiza od tego, co robiliśmy, prócz tego, że na końcu mamy sytuację, że nie sprzedajemy mieszkania, tylko żyjemy z renty. No i kiedy nam się zwraca taki lokal mieszkalny?

RN: Po 20 latach…

No ja znam takie sytuacje, że może nawet szybciej, ale…

RN: No może po 10…

Ale 10 to byłoby świetnie, zważywszy na to, że można rzeczywiście dostać lewar w banku na 20 lat. To byłoby super. Na 10 lat bezpieczeństwa – super.

Tyle, chyba wszystko, wyczerpałem cały temat…

RN: I tak się naturalnie kończy rozmowa. Słuchaj, bardzo, bardzo ci dziękuję za rozmowę. Myślę, że naprawdę mnóstwo fajnych informacji. Sama się wiele dowiedziałam. Tak że fajnie.

Na koniec jeszcze pytanie: czy ty się w ogóle zajmujesz jakimś consultingiem ewentualnie?

Nie, nie… Zwyczajnie nie mam czasu.

RN: Jasne. OK, to ewentualnie tylko taka prośba: czy jeżeliby się pojawiły jakieś pytania, to mogę czasem zapytać?

Przez ciebie zawsze.

RN: Super, świetnie. No to słyszeliście, możecie zadawać pytania. Super, dzięki!

Ja też.

RN: Na razie. Cześć!

No hej!

 

RN: I jak, podobało się? Konkretnie, co? Też tak myślę. Jeżeli czujesz, że ilość informacji jest tak duża i że po jednym wysłuchaniu tego odcinka nie jesteś w stanie wszystkiego spamiętać, to masz teraz dwa wyjścia: odsłuchać jeszcze raz i zrobić sobie rzetelne notatki lub możesz wejść na stronę www.ruszamynieruchomości.pl/013 i pobrać ze strony notatki, które zrobiłam dla Ciebie, żeby ułatwić Ci życie.

Ponadto przymierzam się do stworzenia Excela, o jakim Marcin wspominał, i nawet poprosiłam Marcina o jego sprawdzenie żebyście mieli na początek rzetelne narzędzie do analizy. Natomiast wymaga to ode mnie trochę przestrzeni czasowej na jego stworzenie. Dlatego jeżeli wejdziesz na stronę i nie będzie on tam jeszcze dostępny, to zostaw swojego maila, zapisz się na newsletter i obiecuję, że jak tylko stworzę ten plik, to Wam go roześlę. Natomiast jeżeli jest już dostępny, to oczywiście po prostu postępuj według wskazówek na stronie.

Na koniec dodam, że jeżeli czujesz, że ten podcast jest wartościowy, to nie trzymaj tej wiedzy tylko dla siebie. Podziel się tym ze swoimi znajomymi lub skomentuj go w serwisie iTunes, na Facebooku czy na blogu, po to by innym ułatwić decyzję, czy warto poświęcić na to swój cenny czas i wysłuchać tej rozmowy.

Wielkie dzięki, do usłyszenia!